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L'affectation de sommes préalablement mises en report à nouveau ou en réserve
2025
– La distribution de réserves. – De la même manière que pour les sommes affectées en report à nouveau, le dividende courant peut provenir de sommes qui avaient été préalablement affectées en réserve. La question de l'attribution des réserves a nourri d'importants débats doctrinaux. Certains auteurs considèrent que toute distribution en cours de vie sociale participe de la nature de fruits et doit donc revenir en pleine propriété à l'usufruit tandis que d'autres estiment que les réserves distribuées doivent recevoir la qualification de produit, impliquant leur attribution au nu-propriétaire, …
Le dividende de l'exercice en cours
2025
– L'impossibilité d'une convention contraire. – Une question très classique consiste à se demander s'il ne serait pas possible de prévoir une convention contraire afin de permettre au nu-propriétaire de percevoir le dividende en lieu et place de l'usufruitier. …
L'affectation du bénéfice de l'exercice
2025
– Plan. – Les questions qui polarisent l'attention des notaires sont les suivantes : qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire perçoit le dividende de l'exercice en cours (Sous-section I) ? La décision d'affectation des sommes en réserve peut-elle constituer une donation indirecte en faveur du nu-propriétaire (Sous-section II) …
L'entraide familiale matérialisée dans la donation
2025
– Le risque fiscal. – Sur le plan fiscal, le notaire doit veiller à éviter les situations caricaturales qui exposeraient ses clients à un risque de rectification fiscale sur le fondement de l'abus de droit fiscal. Là encore, les circonstances factuelles seront déterminantes : l'âge de l'usufruitier, le délai séparant les trois événements que sont la signature de la donation, la réalisation des travaux et le décès de l'usufruitier seront scrutés avec la grande attention par l'administration fiscale. Il sera difficile de faire jaillir un intérêt pour l'usufruitier si celui-ci, en fin de vie, …
L'affectation hypothécaire en garantie de la dette de la SCI
2025
– Intérêt social. – La question de la conformité à l'intérêt social ne devrait pas se poser lorsque la sûreté garantit un emprunt consenti à la société civile : la société qui emprunte des fonds pour financer l'acquisition d'un bien (ou qui emprunte des fonds pour réaliser des travaux sur un bien lui appartenant) agit nécessairement dans son intérêt social en consentant une sûreté réelle 479 . L'attribution de la sûreté permet en effet à la société d'obtenir les fonds qui lui sont nécessaires pour acquérir le bien ou pour financer les …
L'affectation hypothécaire en garantie de la dette de la SCI
2025
– Objet social. – De manière évidente, la constitution de la sûreté doit être conforme à l'objet social de la société, ce qui ne pose guère de difficulté en pratique. En effet, l'objet social mentionne de manière quasi systématique la possibilité de constituer des sûretés réelles en garantie des emprunts qui sont consentis à la société. Si cela n'est pas le cas (ou si des clauses limitatives de pouvoirs ont par ailleurs été insérées dans les statuts), une assemblée générale est convoquée de manière à autoriser le gérant à constituer la sûreté. L'intervention de l'ensemble des associés à …
Hypothèque conventionnelle et indivision
2025
– Les hypothèques conventionnelles croisées. – La pratique bancaire a cherché une technique d'affaiblissement de l'effet déclaratif du partage, non pas dans une clause de renonciation à ses effets, mais dans la multiplication des hypothèques sur les quotes-parts indivises. Cette multiplication des hypothèques est souvent désignée sous le vocable de « cautionnement hypothécaire », mais dans la réalité, plusieurs techniques sont envisageables, dont certaines d'entre elles seulement se réfèrent à l'idée de cautionnement …
Hypothèque conventionnelle et indivision
2025
– La question de la renonciation à l'effet déclaratif du partage. – La question est alors de savoir s'il entre dans le pouvoir des indivisaires de renoncer à l'effet déclaratif du partage. En cas de réponse positive, il suffirait au notaire de faire intervenir tous les indivisaires à l'acte d'affectation hypothécaire afin qu'ils renoncent par anticipation à l'effet déclaratif du partage. Le partage ultérieur, considéré désormais comme une opération translative, n'effacerait plus l'hypothèque qui pourrait dès lors suivre le bien entre les mains de l'attributaire en application du droit de …
Hypothèque conventionnelle et indivision
2025
– Mise en situation. – Nombre de situations familiales peuvent donner prise à la constitution d'une hypothèque sur des droits indivis. Pour la clarté du propos, nous retiendrons l'exemple d'un couple achetant un bien en indivision, pour lequel l'un seul d'entre eux a un recours à un emprunt bancaire pour financer sa quote-part indivise, mais également pour financer des travaux qui seront réalisés sur le bien. La partie du prêt couvrant le prix de vente pourra être garantie par une hypothèque légale du prêteur de deniers, dont on sait qu'elle grèvera la totalité du bien en application du …
Problématiques relatives aux opérations éligibles
2025
– Constitution à titre onéreux d'un usufruit et hypothèque légale du prêteur de deniers. – Il ne fait aucun doute qu'un droit d'usufruit immobilier peut constituer l'assiette d'une sûreté réelle immobilière. La solution, déjà admise en droit romain 423 , est consacrée par le Code civil 424 . Certes, un usufruit immobilier n'est sans doute pas une assiette idéale puisque son extinction provoque celle automatique de la sûreté 425 . Passons pour le moment sur cette question pour nous concentrer sur une autre difficulté qui est celle de l'attribution de l'hypothèque légale de prêteur de deniers …