L'indemnité d'occupation de l'article 815-9 du Code civil

– La méthode de calcul. – L'indemnité d'occupation est certainement la créance la plus fréquemment rencontrée en pratique. Concernant sa valorisation, les indivisaires peuvent s'accorder pour le montant retenu, sous réserve qu'il soit rationnel au vu du marché locatif⁸⁰⁰. À défaut d'accord, c'est le juge qui fixe son montant. Si l'indivisaire occupant ne sait donc pas à l'avance ce que lui coûtera in fine sa jouissance privative, il ne faut cependant rien exagérer sur le flou qui est censé entourer le calcul de l'indemnité d'occupation. En effet, si les règles d'évaluation relèvent du pouvoir d'appréciation du juge du fond⁸⁰¹, il n'empêche que la Cour de cassation fournit quelques indications générales.

L'on sait notamment que les magistrats se fondent, pour fixer le quantum de l'indemnité, sur la valeur locative du bien⁸⁰². Le Groupement européen des associations d'experts évaluateurs, connu pour sa certification TEGoVA, en propose la définition suivante : « Le montant estimé auquel le bien serait loué à la date d'évaluation entre un bailleur et un preneur à bail consentants selon les termes du contrat de location, dans le cadre d'une transaction réalisée aux conditions normales du marché, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi chacune en toute connaissance de cause, prudemment et sans pression ». Autrement dit, il s'agit d'un loyer modéré au vu du marché locatif au jour le plus proche du partage.

Toutefois, la situation de l'occupant, tributaire d'une éventuelle demande en partage, étant plus précaire que celle d'un locataire, protégé par un statut légal, il est classiquement opéré une réfaction sur la valeur locative, qui peut varier de 15 à 30 % d'un loyer normal⁸⁰³. Cela étant, rien n'interdit au juge de prendre en considération d'autres éléments propres à l'espèce, comme, par exemple, la présence des enfants, laquelle peut, selon les circonstances, amener le juge à réduire, voire à supprimer l'indemnité pour jouissance privative due par l'époux occupant⁸⁰⁴. Au rebours, l'application d'un coefficient de précarité peut être perçue comme illégitime si l'occupant s'est vu accorder l'attribution préférentielle du bien puisqu'il a alors la certitude d'obtenir la propriété dudit bien au terme du partage et qu'il est impossible de l'en expulser⁸⁰⁵.

Une fois la base du calcul arrêtée, il doit être opéré, dans la pureté des principes, un calcul de l'indemnité pour jouissance privative pour chaque année due. Pour ce faire, il convient de disposer de la valeur locative du bien pour chaque année considérée, au besoin en faisant appel à un expert immobilier ou, à tout le moins, en calculant celle-ci sur la base de la valeur locative la plus proche du partage à l'aide de l'indice de référence des loyers.

– Absence d'influence des dépenses liées au bien. – Le règlement de dépenses relatives au bien occupé, quelle que soit leur nature, ne peut être pris en considération pour minorer le montant de l'indemnité. Si l'indivisaire occupant s'est préoccupé de la gestion du bien, ce qui est fréquent, et a amélioré ce dernier à ses frais, il a droit à une indemnité, prévue à l'article 815-12 du Code civil, laquelle pourra se compenser en tout ou partie, mais seulement au moment des comptes d'indivision, avec l'indemnité qu'il doit au titre de sa jouissance privative⁸⁰⁶. Le même raisonnement doit être tenu lorsque l'indivisaire a permis la conservation du bien en réglant une dette exécutoire sur ledit bien, notamment lorsque ce dernier a été acquis à l'aide d'un emprunt toujours en cours et que l'époux occupant a seul continué à régler les échéances du remboursement du prêt⁸⁰⁷. La bonne méthode consiste alors à établir un compte au nom de l'époux qui fera apparaître, d'une part, une créance de cet indivisaire à l'encontre de l'indivision et, d'autre part, l'indemnité d'occupation, seule la balance donnant lieu à règlement effectif. En aucun cas il ne saurait être question de moduler le montant de l'indemnité en fonction des dépenses engagées par l'indivisaire, et notamment du règlement des échéances de l'emprunt.