Les ventes au sein du cercle familial
Les ventes au sein du cercle familial
Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
– Précision terminologique. – La notion de vente au sein du cercle familial ne renvoie pas à une terminologie juridique particulière. Il s'agit de décrire ici les situations qui voient exister un lien de parenté entre les parties à un contrat de vente. En effet, une vente immobilière n'implique pas de devoir se confronter au marché immobilier : la formation d'une vente ne résulte pas nécessairement d'une offre de contracter qui serait adressée à un public indéterminé, et dont l'issue conduirait à ce qu'un tiers manifeste une marque d'intérêt. La rencontre des volontés peut tout aussi bien advenir dans un cadre plus intime qui est celui de la famille, sans que ces volontés aient été éprouvées par la loi implacable de l'offre et de la demande.
– Les conditions du marché immobilier. – Le marché immobilier résidentiel imprime généralement les caractéristiques suivantes aux contrats de vente :
- le prix de vente est conforme à la valeur vénale, telle que celle-ci résulte de la confrontation de l'offre et de la demande ;
- le prix est payé comptant au jour de la signature de l'acte, le vendeur ne consentant en effet aucun crédit sur le prix. Il revient à l'acquéreur d'obtenir un concours bancaire si celui-ci ne dispose pas des capacités financières pour s'acquitter du prix ;
- l'acquéreur entre en jouissance le même jour que la signature de l'acte, le vendeur devant avoir libéré les lieux.
– Les arrangements de famille. – Les ventes réalisées dans le cercle familial révèlent très souvent une réalité bien différente : dans certains cas, le vendeur est autorisé à rester vivre dans le logement qu'il a vendu afin de maintenir son niveau de vie. Dans d'autres cas, l'acquéreur bénéficie d'une facilité de paiement afin de lui éviter les rigueurs du crédit immobilier, etc. Un constat semble s'imposer : dans leur majorité, les ventes au sein du cercle familial divergent fondamentalement de celles qui s'opèrent sur le marché immobilier classique.
Loin de confronter l'offre et la demande, la famille est le lieu de tous les arrangements, au point parfois d'imprimer au contrat de vente des fonctions bien différentes que celles qui lui sont traditionnellement assignées : une vente peut poursuivre un intérêt familial et manifester une prise en charge des intérêts d'un contractant par son cocontractant. La fonction de la vente pourra consister à aider le vendeur en lui permettant, grâce aux liquidités perçues, de maintenir son niveau de vie. Lorsque ce type de vente est réalisé dans le cercle familial, il existe un danger : la bienfaisance manifestée par l'acquéreur à l'égard du vendeur dissimule parfois une libéralité à son profit. Des précautions s'imposent pour le notaire qui serait chargé d'établir une vente avec réserve d'usufruit (Chapitre I) ou de rédiger un viager familial (Chapitre II).
La vente familiale avec réserve d'usufruit ou droit d'usage
– Situations rencontrées dans la pratique. – Les notaires constatent la récurrence des situations illustrées par l'exemple suivant : un père dont l'usufruit peut être évalué à 30 % vend à l'un de ses trois enfants la nue-propriété d'un bien immobilier qui constitue sa résidence principale. Le fils verse donc un prix correspondant à 70 % du bien, ce qui permet à son père de faire face aux dépenses de la vie quotidienne.
Pour aller plus loin
Le viager familial
– Situations rencontrées dans la pratique. – Les situations donnant prise à un viager familial sont similaires à celles qui ont été décrites précédemment. Il s'agit, par exemple, pour un fils d'acheter à son père un bien en viager moyennant la charge d'une rente dont les arrérages seront payables jusqu'à son décès. Imaginons que le père décède quelques années plus tard, laissant plusieurs héritiers.