La vente familiale avec réserve d'usufruit ou droit d'usage

– Situations rencontrées dans la pratique. – Les notaires constatent la récurrence des situations illustrées par l'exemple suivant : un père dont l'usufruit peut être évalué à 30 % vend à l'un de ses trois enfants la nue-propriété d'un bien immobilier qui constitue sa résidence principale. Le fils verse donc un prix correspondant à 70 % du bien, ce qui permet à son père de faire face aux dépenses de la vie quotidienne. Par ailleurs, grâce à l'usufruit qu'il s'est réservé, le père peut donner le bien en location et profiter ainsi de la perception de sommes d'argent supplémentaires. Seulement, le vendeur décède deux années après que la vente a été signée.

Les cohéritiers pourront faire le constat suivant : leur frère acquéreur a profité d'un avantage. En effet, celui-ci a pu acquérir un bien en pleine propriété pour 70 % de sa valeur. Certes, le prix correspondant à 70 % de la valeur figure dans l'actif successoral (s'il n'a pas été déjà dépensé), mais le fils acquéreur hérite également de cette valeur à concurrence de ses droits successoraux (1/3). Une configuration familiale différente, mais tout aussi fréquente, se présente également aux notaires : un oncle, qui n'a aucun héritier réservataire, vend un bien à son neveu avec réserve d'usufruit pour 70 % de sa valeur, puis il décède quelques années plus tard. Seul le reliquat de prix de vente non dépensé par le défunt figure dans l'actif successoral.

Les deux exemples qui viennent d'être décrits peuvent admettre une variante : au lieu de se réserver un droit d'usufruit, le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation. Dans ce cas, l'objectif de maintien du niveau de vie du vendeur est obtenu grâce au prix de vente perçu ainsi que par la dispense de versement d'un loyer induite par réserve du droit d'usage et d'habitation.

– Plan. – Les précautions civiles (Section I) et fiscales (Section II) seront successivement examinées.