Le recours fréquent au commodat

– La solution intuitive : le prêt à usage. – Lorsqu'un notaire est saisi de la question de l'occupation gratuite d'un actif social²⁷³, il conseille fréquemment à ses clients de recourir à un prêt à usage, également appelé commodat²⁷⁴. La figure juridique du commodat est rassurante et paraît représenter le cadre juridique le plus naturel compte tenu de la gratuité escomptée par les parties.

– La précaution d'usage sur la rédaction de l'objet social. – Le notaire doit alors s'assurer que l'objet social de la société permet d'établir un commodat. Le contentieux qui s'est présenté devant la Cour de cassation au sujet de la validité d'une occupation gratuite consentie par une SCI a été résolu prioritairement sur le critère de la conformité de cette occupation à l'objet social. Il a été ainsi jugé qu'un gérant ne pouvait autoriser un commodat dès lors que l'objet social était limité à la location de biens immobiliers²⁷⁵.

Se pose la question de savoir, lorsque l'objet social est conçu de manière plus large, le degré de précision que celui-ci doit atteindre. Sur ce point, la jurisprudence semble avoir évolué. Par le passé, la Cour de cassation avait adopté une conception extensive de l'objet social : il suffisait que l'objet social prévoie « la gestion par bail ou autrement » pour autoriser le gérant à consentir toute forme d'occupation des biens, y compris une occupation à titre gratuit au profit des associés²⁷⁶. Cependant, une décision récente a adopté une conception plus restrictive, en exigeant que l'objet social prévoie expressément la possibilité de mettre un logement à la disposition gratuite des associés²⁷⁷ .

Si l'objet social ne prévoit pas la possibilité de consentir un commodat, la Cour de cassation admet une solution de rattrapage en permettant aux associés de statuer dans les conditions prévues pour la modification des statuts²⁷⁸. Il semble que l'attitude générale des praticiens consiste à recommander la conclusion d'un prêt à usage et d'intégrer directement cette possibilité dans l'objet social lorsqu'ils sont saisis de la constitution de la société.