Sécuriser la construction par l'usufruitier
Sécuriser la construction par l'usufruitier
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– L'optimisation de la transmission. – L'usufruit peut constituer une technique juridique et fiscale de transmission patrimoniale. Un transfert de propriété avec réserve d'usufruit permet à l'usufruitier une transmission à coût fiscal maîtrisé, sans le priver de l'usage du bien transmis ou des revenus qu'il procure. On peut ainsi donner son logement tout en conservant son cadre de vie jusqu'à son décès. La question s'est posée de savoir si cette technique d'optimisation pouvait être poussée à son paroxysme en faisant porter l'usufruit sur un terrain sur lequel l'usufruitier envisage de construire. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire du terrain en devient pleinement propriétaire et devient, également, propriétaire des constructions financées par l'usufruitier, et ce sans indemnité. L'article 599, alinéa 2 du Code civil dispose, en effet, que l'usufruitier n'a droit à aucun remboursement au titre des améliorations qu'il a apportées au bien, ni même au titre de la plus-value générée. Ce procédé soulève trois questions : l'usufruitier a-t-il le droit de construire sur un terrain démembré (Section I) ? À qui appartiennent les constructions nouvellement édifiées sur un terrain démembré (Section II) ? Enfin, l'opération peut-elle être requalifiée en donation indirecte (Section III) ?
Le droit de construire
– L'usufruitier peut-il construire ? – Qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, a le droit de construire ? Le Code civil n'apporte pas de réponse à cette question. D'après l'article 578 du Code civil, le véritable propriétaire du bien est le nu-propriétaire. L'usufruitier peut seulement jouir du bien « comme le propriétaire lui-même ». Pendant toute la durée de l'usufruit, certains attributs du droit de propriété sont donc exercés par l'usufruitier : il peut l'utiliser et en percevoir les fruits et les revenus
La propriété des constructions
– Un droit de superficie temporaire. – La Cour de cassation a reconnu à l'usufruitier constructeur un droit de propriété sur les constructions dans l'intervalle de la prise d'effet de l'accession. Comme un preneur à bail à construction ou un emphytéote, l'usufruitier est titulaire d'un droit de superficie temporaire. Il a donc toutes les prérogatives d'un propriétaire et, notamment, sauf convention contraire, le droit de démolir les constructions qu'il a édifiées.
Le risque de requalification en donation
– Un enrichissement certain. – L'enrichissement est une certitude si l'usufruitier n'a pas détruit les constructions qu'il avait édifiées. En effet, assimilant les constructions aux améliorations, la jurisprudence de la Cour de cassation dénie à l'usufruitier tout droit à indemnisation sur le fondement de l'article 599, alinéa 2 du Code civil. L'usufruitier (et aucun de ses héritiers) ne peut se prévaloir de l'article 555 du même code pour réclamer une indemnité au propriétaire du terrain.