Pouvoirs de gestion

– Principes directeurs. – La loi définit les pouvoirs respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire. D'une manière générale, l'usufruitier conserve tous les pouvoirs d'administration et ne doit agir conjointement avec le nu-propriétaire que pour les actes les plus graves relatifs à la substance même du bien, pour la conclusion de certains baux et l'engagement de certaines dépenses. Ces principes s'appliquent en l'absence de dérogations conventionnelles. L'usufruitier reste donc le maître des actifs. Les règles légales cèdent devant les adaptations conventionnelles insérées dans l'acte constitutif du démembrement (testament, donation, acquisition conjointe) ou dans un acte subséquent. Les dérogations peuvent renforcer les pouvoirs de l'usufruitier ou bien ceux du nu-propriétaire, ou encore mettre en place une gestion conjointe. Il est donc possible d'aménager les règles pour une transmission progressive des pouvoirs au nu-propriétaire afin d'anticiper une incapacité future ou une simple vulnérabilité de l'usufruitier.

– Conclusion des baux. – L'une des questions les plus courantes est relative à la conclusion et au renouvellement des baux. Il convient de distinguer les baux selon leur nature et leur durée, conformément à l'article 595 du Code civil. Ceux d'habitation peuvent être passés par l'usufruitier seul. Néanmoins, le bail conclu pour une durée supérieure à neuf années ne sera pas opposable au preneur en cas de cessation de l'usufruit que pour le temps restant à courir. S'agissant du bail commercial ou rural, il doit être passé par l'usufruitier et le nu-propriétaire, sous peine de nullité. La nullité est ici relative, ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire pour une durée de cinq ans. Ces règles s'imposent pour la conclusion comme pour le renouvellement du bail. La Cour de cassation permet cependant à l'usufruitier de refuser seul le renouvellement moyennant le versement par ses soins d'une indemnité d'éviction.

– Pouvoirs aux assemblées générales. – Lorsque le bien est en copropriété, la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965, en son article 23, prévoit la représentation des droits démembrés par un mandataire commun. Par exception aux principes directeurs, à défaut d'accord, le nu-propriétaire unique est le mandataire et, en présence de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. Là encore la loi s'efface devant les clauses pouvant figurer au règlement de copropriété ou dans l'acte constitutif du démembrement. À cet égard, il faut noter que les règlements de copropriété sont fidèles aux principes directeurs et désignent usuellement l'usufruitier comme mandataire à défaut d'accord et de précisions dans le contrat.

– Le cas particulier des monuments historiques. – Le démembrement de propriété est conciliable avec le régime fiscal spécial des monuments historiques. Trois observations méritent d'être présentées néanmoins, en présence d'un actif démembré :