– Un maintien de l'existant. – L'usufruit apporte, il faut le reconnaître, un confort moral et financier apaisant pour le survivant, lui assurant un maintien de l'existant sur ses pouvoirs de gestion, son cadre de vie et ses revenus fonciers (A). Il confère à l'usufruitier des droits et obligations (B).
En période de détention du bien
En période de détention du bien
Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
Pouvoirs de gestion
– Principes directeurs. – La loi définit les pouvoirs respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire. D'une manière générale, l'usufruitier conserve tous les pouvoirs d'administration et ne doit agir conjointement avec le nu-propriétaire que pour les actes les plus graves relatifs à la substance même du bien, pour la conclusion de certains baux et l'engagement de certaines dépenses. Ces principes s'appliquent en l'absence de dérogations conventionnelles. L'usufruitier reste donc le maître des actifs. Les règles légales cèdent devant les adaptations conventionnelles insérées dans l'acte constitutif du démembrement (testament, donation, acquisition conjointe) ou dans un acte subséquent. Les dérogations peuvent renforcer les pouvoirs de l'usufruitier ou bien ceux du nu-propriétaire, ou encore mettre en place une gestion conjointe. Il est donc possible d'aménager les règles pour une transmission progressive des pouvoirs au nu-propriétaire afin d'anticiper une incapacité future ou une simple vulnérabilité de l'usufruitier.
– Conclusion des baux. – L'une des questions les plus courantes est relative à la conclusion et au renouvellement des baux. Il convient de distinguer les baux selon leur nature et leur durée, conformément à l'article 595 du Code civil. Ceux d'habitation peuvent être passés par l'usufruitier seul. Néanmoins, le bail conclu pour une durée supérieure à neuf années ne sera pas opposable au preneur en cas de cessation de l'usufruit que pour le temps restant à courir. S'agissant du bail commercial ou rural, il doit être passé par l'usufruitier et le nu-propriétaire, sous peine de nullité. La nullité est ici relative, ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire pour une durée de cinq ans. Ces règles s'imposent pour la conclusion comme pour le renouvellement du bail. La Cour de cassation permet cependant à l'usufruitier de refuser seul le renouvellement moyennant le versement par ses soins d'une indemnité d'éviction.
– Pouvoirs aux assemblées générales. – Lorsque le bien est en copropriété, la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, en son article 23, prévoit la représentation des droits démembrés par un mandataire commun. Par exception aux principes directeurs, à défaut d'accord, le nu-propriétaire unique est le mandataire et, en présence de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. Là encore la loi s'efface devant les clauses pouvant figurer au règlement de copropriété ou dans l'acte constitutif du démembrement. À cet égard, il faut noter que les règlements de copropriété sont fidèles aux principes directeurs et désignent usuellement l'usufruitier comme mandataire à défaut d'accord et de précisions dans le contrat.
– Le cas particulier des monuments historiques. – Le démembrement de propriété est conciliable avec le régime fiscal spécial des monuments historiques. Trois observations méritent d'être présentées néanmoins, en présence d'un actif démembré :
- la notion civile des grosses réparations et de dépenses d'entretien des articles 605 et 606 du Code civil ne coïncide pas avec les dispositions du Code du patrimoine et du Code de l'urbanisme, ni avec le régime fiscal dérogatoire, ceux-ci distinguant l'entretien, la réparation, la restauration, la modification et la rénovation ;
- selon les termes de la doctrine administrative, « seuls les propriétaires de monuments historiques qui s'en réservent la jouissance » peuvent se prévaloir de la déduction des charges foncières sur le revenu global ;
- les travaux sont déductibles en totalité par l'indivisaire qui les a supportés et non dans la limite de sa quote-part. Cette règle étant applicable aux indivisions même non conjugales.
Droits et obligations de l'usufruitier
– Usage du bien et perception des revenus. – L'usufruitier bénéficie des droits relatifs à l'usage et aux fruits. Le bien immobilier non loué reste réservé à l'habitation de l'usufruitier et les revenus des biens donnés en location lui reviennent.
– Déchéance du droit. – Il est une sanction prévue à l'article 618 du Code civil, assez mal connue des praticiens. Il s'agit de l'extinction de l'usufruit par abus de jouissance : « L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien ».
La jurisprudence a donné une interprétation extensive du texte en ajoutant aux dégradations et au défaut d'entretien d'autres cas graves d'atteinte à la substance (notamment le changement de destination). Les tribunaux restent néanmoins réticents à prononcer la déchéance. Même si elle est assez marginale en pratique, cette voie existe mais passe obligatoirement par une action judiciaire dont l'assignation doit être publiée au service de publicité foncière.
– Dépenses d'entretien. – L'usufruitier en charge de la conservation de la substance du bien se doit d'assurer l'entretien de l'immeuble, sauf convention contraire. Il est donc fondé à engager seul les travaux de réparations d'entretien (C. civ., art. 605 et 606).
Le Code civil ne donne malheureusement aucune définition ni aucune précision sur le type de réparations concernées et les textes sont inchangés depuis 1804. La doctrine en appelle à la définition de C. Aubry et C.-F. Rau, qui énonce que les dépenses d'entretien concernent « tous les travaux qui ne sont ni de reconstruction, ni de rétablissement ». L'entretien se limite ainsi à la préservation de la substance de ce qui existe. Il convient de distinguer selon la nature et la destination du bien, suivant que l'immeuble est un bien de prestige, une maison standardisée de lotissement, une ruine ou un monument d'intérêt remarquable.
Ainsi, le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à effectuer les travaux nécessaires, voire à se substituer à lui pour les engager, même sans son accord, à charge ensuite de lui en demander le remboursement. Dans ce cas, il appartient au nu-propriétaire de démontrer une faute de gestion de l'usufruitier.
– Grosses réparations. – À l'inverse, l'article 605, alinéa 2 du Code civil met à la charge du nu-propriétaire l'intégralité des grosses réparations sauf si elles ont pour cause un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier. L'article 606 en dresse une liste limitative, visant « les travaux des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (…) des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
– Critères de discernement. – Dans un arrêt de principe du 13 juillet 2005, la Cour de cassation a donné la définition des travaux d'entretien comme étant ceux « qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble » et des grosses réparations comme étant « celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». Mais la frontière en pratique est ténue. Ni l'importance des travaux ni leur coût ne sont un indice. C'est la nature même des travaux qui importe. Ce qui est surprenant, c'est qu'il n'existe pas de critère précis et unifié. Le tableau ci-après synthétise les décisions jurisprudentielles et les avis des praticiens.
| Réparation d'entretien (C. civ., art. 605) | Grosses réparations (C. civ., art. 605, al. 2) |
|---|---|
| Travaux utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble | Travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure (…) et le rendant impropre à sa destination |
| Travaux d'amélioration | Travaux de rénovation de la structure |
| Travaux de vérification de la toiture, « le remplacement de 30 % de la couverture de la toiture et de peinture (…) sont des réparations d'entretien ». | Travaux de toiture, « lerétablissement (…) des couvertures entières » sont des grosses réparations. |
| La réparation de l'ascenseur | L'installation ou le remplacement de l'ascenseur |
| La rénovation des sols, les frais de moquette, les frais de carrelage | Le renfort du plancher du rez-de-chaussée |
| La mise aux normes des sanitaires et de l'installation électrique, le déplacement de cloisons, la réfection d'une véranda, les travaux de jardinage, l'installation d'une cuisine équipée | L'installation de l'électricité, l'installation de l'eau, la création d'un conduit de cheminée |
| Le ravalement ou le recrépissage d'une façade | La reconstruction d'un mur pignon |
| Le curage de la fosse septique, la mise aux normes du réseau d'assainissement | La création d'une fosse septique, le raccordement au réseau d'assainissement |
| L'étanchéité des terrasses | La construction d'une terrasse, la surélévation de l'immeuble |
| Le changement de mode de chauffage, l'isolation par l'extérieur, les travaux de chaudière, l'amélioration de la performance énergétique, l'isolation des combles | L'installation du chauffage |
– Avant-projet de loi portant réforme. – En 2008, l'avant-projet de loi portant réforme du livre II du Code civil relatif aux biens avait proposé l'apport suivant, permettant de clarifier la question :
Art. 578 : « Sauf convention contraire :
– Le propriétaire est tenu des travaux concernant la structure et la solidité générale de l'immeuble et notamment ses éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture ou les digues.
– L'usufruitier est tenu des autres travaux rendus nécessaires par le maintien en état de l'immeuble, ainsi que des dépenses périodiques ».
Art. 579 : « L'usufruitier est intégralement tenu des travaux rendus nécessaires par son abus de jouissance ou son défaut d'entretien ».
– Usufruit et IFI. – L'usufruitier est par principe seul assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la pleine propriété des actifs dont il a la jouissance (CGI, art. 968). Par exception néanmoins, l'usufruit et la nue-propriété font l'objet d'une imposition séparée et les droits de chacun sont évalués conformément à l'article 669 du Code général des impôts, dans les trois cas suivants :
- lorsque le démembrement a sa source dans la loi : l'usufruit légal du conjoint de l'article 757 du Code civil (usufruit résultant de l'application de la loi civile et non d'un testament ou d'une donation entre époux au dernier vivant) ou l'usufruit né de la substitution en vertu de l'article 1098 du même code font l'objet de deux impositions distinctes ;
- lorsque le démembrement résulte d'une vente de la nue-propriété : la vente à un tiers (autre qu'un héritier présomptif, donataire ou personne interposée) de la nue-propriété d'un bien immobilier pour ne conserver que l'usufruit fait naître deux impositions distinctes ;
- lorsque le démembrement résulte d'une donation ou d'un legs fait à l'État ou une personne morale (État, département, commune, syndicat de communes, établissements publics à caractère administratif, association ou fondation reconnue d'utilité publique) : l'usufruitier et ses ayants droit restent imposables pour la seule valeur de l'usufruit.
Une renonciation aux effets fiscaux non escomptés
En présence d'une libéralité entre époux à cause de mort (institution contractuelle), la renonciation aux droits légaux du conjoint a un impact sur les règles d'imposition de l'IFI. Le notaire attirera l'attention des parties sur ce point et pourra le cas échéant conseiller au survivant, en l'absence de projet de cantonnement notamment, une option pour les droits légaux.