– Le maintien de la jouissance du bien au profit du survivant. – L'hypothèse de l'acquisition en démembrement croisé est liée à l'achat en indivision d'un bien immobilier. Un membre du couple acquiert l'usufruit de la moitié indivise du bien immobilier et la nue-propriété de l'autre moitié. L'autre membre du couple acquiert la nue-propriété de la moitié de cette part indivise et l'usufruit de l'autre moitié. En cas de décès du premier acquéreur, le survivant conserve l'usufruit du bien qu'il détenait en usufruit et devient propriétaire de la part indivise dont il ne détenait que la nue-propriété. Le survivant peut donc bénéficier de la jouissance du bien.
L'objet du démembrement : un bien immobilier
L'objet du démembrement : un bien immobilier
Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
– Les inconvénients de l'indivision en matière de gestion ou de disposition du bien. – Ce schéma ne règle pas tous les problèmes.
Si, lors du décès du premier membre du couple, le survivant peut bénéficier de la jouissance de l'intégralité du bien, il doit faire face aux inconvénients liés au régime de l'indivision sur le bien et notamment au caractère précaire du régime de l'indivision. L'article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de demander le partage de l'indivision à tout moment et sans motif.
Par ailleurs, et sous la réserve de l'article 815 sus-mentionné, la règle de l'unanimité est requise pour effectuer tout acte d'administration ou de disposition sur le bien objet de l'acquisition. L'exigence de l'unanimité peut aboutir à des situations de blocage en cas de mésentente avec les héritiers du défunt.
Pour simplifier l'organisation de l'indivision, un gérant pourrait être nommé. Mais en pratique, la nomination d'un tel gérant est rare, l'unanimité étant requise.
L'interposition d'une société permet d'éviter ces inconvénients.
Est-il possible de publier au service de la publicité foncière un acte d'acquisition d'un immeuble en démembrement croisé ?
Bien que le service de la publicité foncière ne soit pas juge de la validité des actes, l'Association mutuelle des conservateurs des hypothèques a pu considérer qu'un conservateur des hypothèques devait refuser de publier un acte d'acquisition immobilière en démembrement croisé, un tel acte représentant un « non-sens »014.
L'Association mutuelle ouvre cependant la voie de la publication à cet acte si celui-ci est accompagné d'un « état descriptif de division ou [d']un document analogue ».
Le notaire sera circonspect quant à l'idée de suggérer à ses clients l'établissement d'un état descriptif de division et préférera très certainement recourir à une SCI pour organiser un démembrement sur les droits sociaux.