L'objet de la clause d'accroissement : des parts sociales de société civile immobilière

– Les conditions de validité en présence de parts sociales. – Lorsque l'objet de la tontine n'est pas le bien acquis par la société ou apporté à celle-ci, mais les parts sociales, la validité de la clause de tontine a été unanimement admise⁰²¹.

Les conditions de mise en place de la clause sont similaires à celles concernant les biens immobiliers⁰²². Il en est ainsi du caractère aléatoire du contrat. Pour que cet aléa existe, il conviendra d'éviter une trop grande différence d'âge entre les acquéreurs ou un trop mauvais état de santé de l'un d'eux. Le caractère onéreux du contrat doit également être respecté. Ainsi, les apports des associés devront être équivalents.

Par ailleurs, il est conseillé de ne pas appliquer la clause à l'ensemble des parts sociales. À défaut, la mise en jeu de la clause conduirait à ce que l'associé survivant soit réputé associé unique depuis la constitution de la société. Il existe alors un risque de remise en cause du contrat de société sur le fondement des articles 1832 et 1844-10 du Code civil, qui exigent à titre de principe une pluralité d'associés.

– Un remède aux difficultés relatives à l'absence d'indivision en cas de décès. – La clause de tontine figure en pratique dans les statuts de la société propriétaire du bien immobilier. La liaison entre la tontine et la société présente l'intérêt d'attribuer, par le jeu d'une condition résolutoire de prédécès et d'une condition suspensive de survie, la propriété exclusive des parts aux associés survivants. Elle évite ainsi le rachat onéreux des parts des associés prédécédés.

Son inconvénient, bien connu, est de rendre impossible la cession des parts sans l'accord de tous. En effet, aussi longtemps que la condition du prédécès n'est pas réalisée, les associés n'ont sur les parts que des droits concurrents non partageables. Seul le droit de jouissance est indivis.

– Une gestion des biens facilitée. – L'administration des biens apportés ou acquis relève de la gérance de la société. Les pouvoirs du gérant sont limités par l'objet social. La gestion du bien est facilitée. La nomination d'un seul gérant permet d'écarter une gestion lourde. Cette possibilité de gestion par le droit des sociétés et par l'adaptation statutaire aux risques de blocage fait ici toute la différence par rapport aux difficultés évoquées dans le cadre d'une tontine directe sur le bien immobi lier.

– Une transmission simplifiée. – En cas de décès, la clause de tontine permet d'éviter l'application des règles du droit des sociétés et notamment la continuation de la société avec les héritiers du défunt ou, à défaut, celle du principe de leur indemnisation.

Par ailleurs, l'apport en compte courant est un outil efficace. L'acquisition peut être financée totalement ou partiellement par la technique du compte courant. Au décès du créancier, le compte courant constituera une créance dans l'actif successoral. Il permet donc d'avantager le survivant tout en respectant les droits des héritiers⁰²³.

– Un régime fiscal différent. – L'alinéa 1^er de l'article 754 A du Code général des impôts vise « les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun ». En conséquence, ce texte ne saurait viser la clause insérée dans les statuts de la société acquéreur. La fiscalité applicable au moment de la mise en œuvre⁰²⁴ de la clause est donc celle des droits de mutation à titre onéreux. L'assiette des droits est la valeur des parts sociales. La fiscalité est avantageuse en présence de concubin ou de personnes non mariées ou pacsées.