Le report sur un nouveau bien immobilier

– Une solution simple. – Le report du démembrement sur un nouveau bien démembré assure aux parties un maintien de leurs droits respectifs. Seconde dérogation au principe de l'article 621 du Code civil, le report s'opère sur le nouveau bien avec le consentement unanime des parties par une clause d'emploi relatant l'origine des deniers employés et la volonté de reporter le démembrement selon les mêmes quotes-parts et les mêmes qualités. L'intérêt est de garantir à chacun la préservation de ses droits sans perdre le bénéfice de la transmission partiellement réalisée, tout en conservant le régime de l'article 1133 du Code général des impôts.

Cette solution permet aux parties de ne pas être prisonnières d'un actif devenu inadapté au vieillissement de l'usufruitier, par exemple un logement trop grand, ou accessible par escalier sans ascenseur, difficile d'entretien ou éloigné du centre de vie des enfants. La vente et le remploi des fonds dans un nouveau bien représentent une solution simple et avantageuse à bien des égards.

– Une précaution simple. – La présomption fiscale de fictivité de l'article 751 du Code général des impôts invite le notaire rédacteur à une série de précautions. Ce texte énonce un principe simple rendant inopérant d'un point de vue fiscal le démembrement, à moins que celui-ci ne résulte initialement 1) d'un acte effectué à titre gratuit ; 2) réalisé plus de trois mois avant le décès ; 3) constaté par acte authentique ; 4) et comprenant une valorisation soumise à l'article 669 du Code général des impôts. L'acte de vente devra prévoir la possibilité du remploi, tandis que l'acte d'achat devra nécessairement comprendre une déclaration d'origine des deniers relatant le respect de ces quatre conditions. Il s'agit donc de rappeler dans le nouveau titre acquisitif l'origine successorale (ou à défaut la donation entre vifs ou l'achat précédé par une donation de deniers). La précaution est simple, mais indispensable.