La réalisation de la vente

– Les risques liés à la détermination du prix. – La fixation du prix de vente est une donnée essentielle en matière d'OBO. Le praticien doit observer une très grande vigilance en s'assurant que le prix correspond à la valeur vénale du bien. Le risque de préemption hante toujours les OBO, que le droit de préemption émane d'une collectivité ou d'un locataire commercial.

Sur le plan fiscal, le danger est évidemment celui d'une rectification fiscale au titre des droits de mutation à titre onéreux. Il a été vu précédemment que le risque d'une rectification au titre de l'IFI était toujours à considérer. Mais il existe également le risque d'une rectification au titre des droits de mutation à titre onéreux si le prix ne correspond pas à la valeur vénale¹⁰¹.

– Le risque de rectification fiscale au titre des droits de mutation à titre gratuit. – Une rectification fiscale aux droits de mutation à titre onéreux ne présente pas toujours un grand intérêt pour les finances de l'État. Le droit de vente est en effet perçu majoritairement par les départements, l'État ne recouvrant que les frais d'assiette. Une solution alternative consiste à requalifier la vente en donation déguisée de façon à provoquer l'application des droits de mutation à titre gratuit. L'intérêt est manifeste : d'une part, les droits de mutation à titre gratuit sont perçus au bénéfice de l'État ; d'autre part, le taux est de 60 % en raison de l'interposition d'une société familiale.

Le risque est particulièrement avéré si l'on se réfère au contentieux fiscal le plus récent¹⁰². La rectification est mise en œuvre dans le cadre de la procédure de répression des abus de droit, ce qui permet à l'administration d'appliquer une pénalité de 80 % sur le montant des droits éludés (dont le taux est fixé à 60 %).