La naissance d'un quasi-usufruit

– Une solution conventionnelle. – La deuxième solution est de considérer que l'usufruit se reporte sur le prix de vente. La subrogation réelle de plein droit emportant ce report de plano n'a jamais été reconnue ni par la jurisprudence, ni par la loi. Elle est donc nécessairement conventionnelle. Dérogatoire au principe de l'article 621 du Code civil, elle ne saurait être imposée ni par l'usufruitier ni par le nu-propriétaire lors de la vente, à moins qu'elle ait été prévue par le disposant dans l'acte constitutif de démembrement. Ainsi, pour obliger le nu-propriétaire à une telle solution, faute d'accord, il est indispensable que l'institution contractuelle ou le testament prévoie cette faculté au choix de l'usufruitier.

– Une solution qui n'est pas exempte de risques. – Sur le plan civil, naît alors un quasi-usufruit conventionnel sur le prix de vente avec pour corollaire la fragilisation des droits du nu-propriétaire dont la vocation devient de plus en plus virtuelle. L'usufruitier conserve ainsi tout le prix de vente comme un propriétaire, s'obligeant à restituer l'équivalent à son décès. Il faut bien le reconnaître, le nu-propriétaire devenu simple créancier s'expose au risque de perdre tout ou partie de ses droits si les biens ont été entièrement consommés au décès. Une convention de quasi-usufruit conformément à l'article 587 du Code civil sera utilement établie, pour garantir son droit à restitution. Mais il faut admettre que les outils dont nous disposons sont, somme toute, assez illusoires (obligation de faire emploi, de fournir caution et de faire inventaire), et ce, même en l'absence de dilapidation intentionnelle de l'usufruitier. L'hypothèse du logement vendu pour couvrir le financement d'une résidence médicalisée ou d'un EHPAD, parfois sur des dizaines d'années, est à cet égard particulièrement emblématique de l'inadaptabilité du quasi-usufruit face au vieillissement de la population. Le droit à restitution du nu-propriétaire au décès pourra s'exercer sur ce qui restera du prix de vente ou, si celui-ci a été intégralement consommé, sur les autres biens du patrimoine du défunt. Mais, quoi qu'il en soit, s'il n'y a plus de biens la restitution est perdue. Il existe donc un risque pour le nu-propriétaire d'accorder ou de subir un quasi-usufruit sur le prix de vente, risque sur lequel le notaire devra attirer l'attention des parties.

– Une solution qui nécessite des conditions particulières pour demeurer fiscalement attractive. – Le second risque, et non des moindres, est de ne pas parvenir à assurer la déductibilité fiscale de la dette de restitution. Au décès de l'usufruitier la déclaration de succession devrait comprendre à l'actif, le prix de vente, et au passif, la créance du nu-propriétaire, pour que l'opération reste neutre fiscalement. Toutefois, parce qu'elle a une origine conventionnelle, la dette n'est à prendre en compte que sous certaines conditions. Par principe, l'article 773 du Code général des impôts prévoit que les dettes entre parent et enfant ne sont pas déductibles à moins qu'elles n'aient été consenties par acte authentique ou sous seing privé ayant date certaine, d'une part, et que les intéressés prouvent la sincérité de la dette et son existence, d'autre part.

La loi de finances n^o 2023-1322 du 29 décembre 2023 est venue durcir drastiquement les conditions de déductibilité fiscale en créant un nouvel article 774 bis du Code général des impôts : « I. – Ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Le présent I ne s'applique ni aux dettes de restitutioncontractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, sous réserve qu'il soit justifié que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal, ni aux usufruits qui résultent de l'application des articles 757 ou 1094-1 du Code civil ». Il est indispensable d'établir une convention de quasi-usufruit, de rappeler le fait ou l'acte constitutif du démembrement et de détailler les motivations non fiscales qui ont conduit à la contraction de la dette. Parmi celles-ci, le financement des dépenses d'hébergement de l'usufruitier et le maintien des revenus par un placement du prix en un capital consomptible en remplacement des revenus fonciers nous paraissent pouvoir justifier de l'intérêt non fiscal de la solution.