La capitalisation

– Nature de l'opération. – Le principe de l'article 621 du Code civil est de mettre fin au démembrement dans l'hypothèse de la vente. La « capitalisation », terme usité par la pratique, consiste en la transformation des droits de chacun en un capital en propriété. Est-ce pour autant une opération de partage taxable ?

La jurisprudence est assez claire sur la question : « Il n'y a pas d'indivision quant à la propriété entre l'usufruit et le nu-propriétaire qui sont titulaires de droits différents et indépendants l'un de l'autre ; ainsi, par suite de la vente simultanée et pour un même prix de l'immeuble appartenant pour l'usufruit à l'un et pour la nue-propriété à l'autre, l'usufruit a sur le prix total un droit propre à laportion correspondant à la valeur de son usufruit ». Selon les termes du doyen Aulagnier : « La vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété réalise en fait deux ventes distinctes ». De ce principe essentiel résultent notamment deux conséquences : une absence d'effet déclaratif et rétroactif de la répartition et une absence de taxation au titre du droit de partage.

– Avantage et inconvénient d'une telle solution. – Si la capitalisation de principe a le mérite d'opérer une transmission immédiate et sûre au profit du nu-propriétaire, elle empêche néanmoins de profiter des avantages de l'article 1133 du Code général des impôts permettant la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès, sans droits de mutation. La solution ne saurait donc être imposée par le notaire sans un éclaircissement préalable auprès des parties sur la perte partielle de la transmission opérée. On peut alors imaginer, pour transiger sur les besoins contradictoires de l'usufruitier et du nu-propriétaire que la capitalisation se fasse partiellement, sur une quote-part du prix, le reste étant laissé aux mains de l'usufruitier ou reporté sur un nouveau bien.

– Méthode de valorisation. – L'acte de vente doit donc mentionner la valeur respective des droits cédés. En pareille matière, le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts ne s'impose pas, la répartition est conventionnellement fixée. Les parties peuvent avoir recours à la valorisation économique de leurs droits par la méthode d'actualisation des flux futurs. Le notaire ne peut faire l'économie de cet échange avec ses clients et doit soumettre les deux méthodes à leur appréciation.