Comment valoriser ?

– Les principes de droit. – Les principes sont clairs. Si, au fiscal, les parties sont impérativement soumises au barème de l'article 669 du Code général des impôts, elles sont toujours libres de déterminer la valeur des droits démembrés, pour toutes les opérations civiles.

La valeur fiscale est déterminée en tenant compte des seuls usufruits ouverts à la date de la transmission, abstraction faite des usufruits successifs. L'usufruit temporaire est évalué quant à lui à hauteur de 23 % de la pleine propriété pour chaque période sans fractionnement, sans pouvoir être supérieur à celle résultant du barème de l'usufruit viager.

La valeur économique résulte quant à elle de la méthode d'actualisation des flux futurs par combinaison du prévisionnel de revenu du bien, du taux de rentabilité et de l'espérance de vie de l'usufruitier. Elle tient compte des usufruits ouverts et des usufruits successifs éventuels.

Malgré ces règles, il convient de noter qu'en pratique, surtout depuis la loi de finances n^o 2003-1311 pour 2004, rares sont ceux qui dérogent au barème fiscal.

– Les cas d'usage. – Dans quelles hypothèses l'opération est-elle soumise à une valorisation de l'article 669 du Code général des impôts ou à une valorisation conventionnelle ? On définira dans le tableau suivant, comme « libre » la valorisation pouvant être établie conventionnellement, notamment selon la méthode du cash flow (méthode d'actualisation des flux de revenus futurs).