Les espaces libres augmentés par le droit privé
Les espaces libres augmentés par le droit privé
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Les espaces libres en cœur d'îlots sont les communs de nos villes. – Comme nous l'avons vu en première partie, les espaces libres désimperméabilisés et végétalisés sont essentiels au traitement du changement climatique en milieu urbain. Ils constituent les communs des îlots de propriétés privées puisqu'en cas de chaleur intense, ils contribuent au rafraîchissement de ces derniers, et qu'en cas de pluies diluviennes de plus en plus fréquentes, ils vont permettre leur infiltration dans les sols. Enfin, ils favorisent la biodiversité. Ce sont des communs car leur efficacité ne doit pas tenir compte des frontières de la propriété (§ I). À cet égard, le droit privé dispose de tous les outils nécessaires à leur partage (§ II) ou à leur gestion (§ III).
Comme nous l'avons dit à plusieurs reprises, le droit privé peut être l'allié de l'environnement.
Le concept de commun au XXIe siècle
– Les trois dimensions des communs
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ne nécessitent pas de bouleverser notre droit positif. – Elinor Ostrom
Les outils de gestion des communs
Associations syndicales libres (ASL) / Unions de syndicats (US)
La troisième commission présente ci-après un tableau détaillant les principales caractéristiques de l'ASL et de l'US, avec quelques préconisations concernant leur constitution.
Associations syndicales libres (ASL) / Unions de syndicats (US)
| Principales caractéristiques | ||
|---|---|---|
| Base juridique | ASL | US |
| Ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASP) et décret no 2006-504 du 3 mai 2006. | Article 29 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et articles 63 et 63-4 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. | |
| Définition | L'ASL est une personne morale de droit privé réunissant des propriétaires dans le but d'œuvrer pour l'intérêt des fonds groupés de ces propriétaires. | L'union de syndicats est un groupement doté de la personnalité civile. |
| Objet | Les ASL contribuent à l'exercice de missions regroupées autour de quatre thèmes : | L'union de syndicats a pour objet : |
| Périmètre | L'appartenance à une ASL est totalement liée aux propriétés qui la constituent et donc à son périmètre. | Des immeubles contigus ou voisins. |
| Constitution et membres | Les membres d'une ASL sont obligatoirement des propriétaires. | L'union de syndicats peut recevoir l'adhésion d'un ou plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières (sociétés coopératives de construction de vente ou d'attribution), de sociétés d'attribution et de tous les autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. |
| Existence et capacité juridique | L'ASL est légalement constituée dès le consentement unanime des propriétaires membres et l'établissement des statuts. Ces décisions sont, dès sa création, opposables à ses membres. | L'union de syndicats est légalement constituée dès l'établissement de ses statuts. |
| Fonctionnement | L'ASL fonctionne selon ses propres statuts. | L'union de syndicats fonctionne selon ses propres statuts, indépendamment des prescriptions de la loi de 1965, à l'exception de l'article 29. |
| Modalités de retrait d'un membre | Le décret du 3 mai 2006 exige que soient mentionnées aux termes des statuts de l'ASL les modalités de distraction des immeubles compris dans leur périmètre (article 3 du décret). | Tout syndicat de copropriété ne peut se retirer d'une union de syndicats (US) que par une délibération adoptée à la majorité de l'article 26. |
| Statut fiscal | Dans un rescrit du 19 septembre 2005 (no 2005/101 OSBL), l'administration a pris, pour la première fois, position concernant le statut fiscal des ASL, savoir : | Les opérations des unions de syndicats de copropriétaires entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée lorsque leurs conditions de réalisation permettent de les analyser comme une activité économique. |
| Synthèse de nos préconisations | ||
| En ce qui concerne la constitution de ces groupements | La constitution de l'ASL a pour inconvénient d'exiger l'accord individuel de chacun des propriétaires et copropriétaires, ce qui rend difficile la création d'une telle personne morale a posteriori, sauf lorsque l'ASL à constituer réunit peu de propriétaires dont l'adhésion est aisée à recueillir. | La création d'une (US) est plus simple que celle d'une ASL puisque l'unanimité au sein d'un syndicat des copropriétaires n'est pas requise ; la décision de constituer une US étant prise à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965. |
| En ce qui concerne les membres | L'ASL a pour avantage de grouper des propriétés et non pas des propriétaires : elle a un statut réel. Les obligations entraînées par l'adhésion suivent les immeubles en quelque main qu'ils passent. | La loi reconnaît aux membres de l'US le droit de se retirer de celle-ci, droits que les statuts ne peuvent supprimer, ce qui fait que l'US peut être dissoute beaucoup plus facilement qu'une ASL. |
| En ce qui concerne la participation des occupants (non-membres) à ces groupements | S'il y a un transfert automatique des droits et obligations résultant de ces groupements sur les occupants aux termes de leur bail, convention d'occupation, etc., et que les décisions prises par ces groupements s'imposent ainsi à eux, il nous semble possible et cohérent d'associer l'ensemble des utilisateurs d'un site, en ce compris les occupants et locataires, à la gestion commune des espaces et équipements, à la mise en œuvre de politiques de développement durable, etc. |