Le permis de construire en présence d'un ensemble immobilier complexe
Le permis de construire en présence d'un ensemble immobilier complexe
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Plan. – Dans les villes où le tissu urbain se densifie et où les terrains disponibles se raréfient, il est de plus en plus fréquent depuis plusieurs années que ce qui, de prime abord, peut être perçu comme un seul et même ouvrage réponde en réalité à des usages et des fonctionnalités différents et soit le fait de personnes différentes.
Il en va aujourd'hui de même désormais en dehors des villes, les maîtres d'ouvrage étant incités, voire contraints, à condenser leurs projets afin de limiter l'artificialisation des sols.
Pour réaliser ces projets multiformes, la question se pose de savoir si, pour un même ensemble immobilier, il est nécessaire de déposer une seule demande de permis de construire, éventuellement en cotitularité, ou s'il est possible de présenter aux services instructeurs plusieurs demandes de permis et donc de scinder le projet en plusieurs morceaux de manière à coller à la réalité des différentes composantes du projet.
La jurisprudence a fixé les principes en la matière : en présence d'un ensemble immobilier unique, un seul permis de construire peut être déposé (§ I). Elle a cependant admis une exception pour les ensembles immobiliers complexes (§ II).
Le principe : à ensemble immobilier unique, permis unique
– À ensemble indivisible, permis unique. – Le juge administratif a régulièrement été amené à rappeler qu'en présence d'un projet de réalisation d'un ensemble immobilier unique, le principe est qu'il convient de présenter une seule demande de permis de construire qui doit porter sur la globalité du projet.
L'exception : les permis divisibles pour les ensembles immobiliers complexes
– Seconde étape : comment apprécier les règles d'urbanisme : la technique du dossier chapeau. – Le Conseil d'État, dans sa décision Ville de Grenoble, conditionne le dépôt de plusieurs permis de construire au fait que l'autorité administrative ait pu vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.