La procédure

La procédure

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Des règles expresses. – La procédure est décrite aux articles L. 219-6 à L. 219-10 et L. 219-12 du Code de l'urbanisme, et contient des règles expressément prévues, et des renvois à des dispositions relatives au DPU.
Les règles expressément prévues sont les suivantes :
  • à peine de nullité de l'aliénation 0883 , le dépôt, classique, de la déclaration en mairie comporte obligatoirement (sauf en cas de donation) l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (en cas d'adjudication l'estimation du bien ou sa mise à prix ; en cas de paiement en nature le prix d'estimation de cette contrepartie) ;
  • le délai d'instruction est de deux mois, et le silence du titulaire vaut renonciation. Ce délai peut être suspendu par une demande de pièces complémentaires. Une visite peut également être demandée, mais contrairement au DPU, elle ne suspend pas le délai 0884 .
Si une acquisition est envisagée par le titulaire du DPRTC, ce dernier transmet sans délai une copie de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication, indique l'estimation du bien par les services fiscaux, et est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à l'acquéreur potentiel mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner. Le notaire la transmet ensuite aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la DIA.
En cas de désaccord sur le prix, le texte prévoit que celui-ci sera fixé par le juge de l'expropriation, dans les conditions de l'article L. 219-7 du Code de l'urbanisme.
– Des renvois. – Les renvois quant à eux sont prévus par l'article L. 219-12 du Code de l'urbanisme et concernent les articles L. 213-3, L. 213-4-1, L. 213-4-2, L. 213-5, L. 213-7 à L. 213-10, L. 213-14 et L. 213-15.
Le droit de délaissement est prévu par l'article L. 219-10, permettant au propriétaire de proposer au titulaire l'acquisition du bien, en indiquant le prix demandé. Le délai de réponse est de deux mois. à défaut d'accord amiable sur le prix, renvoi est fait à l'article L. 219-7, le prix étant fixé par le juge de l'expropriation.

L'évaluation du bien objet de la préemption

à défaut d'accord amiable sur le prix, l'article L. 219-7 du Code de l'urbanisme fixe la
méthode à retenir. Dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience, cet article indiquait
jadis que : « à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction
compétente en matière d'expropriation, en tenant compte de l'exposition du bien au recul du
trait de côte ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de
réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles prévues en
matière d'expropriation publique ».

L'ordonnance du 6 avril 2022 a largement modifié et complété le dispositif. Ainsi, le prix
d'un bien immobilier situé dans une zone exposée au recul du trait de côte délimitée à horizon
temporel de trente ans, est fixé en priorité par référence à des mutations et accords amiables
portant sur des biens de même qualification et avec un niveau d'exposition similaire situés dans
cette même zone. à défaut de références suffisantes, le prix est fixé en priorité, dans les
mêmes termes que ceux énoncés précédemment, mais par référence à des biens de même qualification
situés hors de la zone en question. Le texte précise ensuite que dans ce cas, et pour tenir
compte de la durée limitée restant à courir avant la disparition du bien, un abattement est
pratiqué sur la valeur de ces références. Cet abattement peut, notamment, être déterminé par
application d'une décote calculée en fonction du temps écoulé depuis la première délimitation de
ladite zone (en application de l'article L. 121-22-2), rapporté à la durée totale prévisionnelle
avant la disparition du bien à compter de cette première délimitation.

La date de référence, à laquelle est pris en considération l'usage effectif des immeubles en
vue de leur estimation, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des
actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme ou la carte
communale et délimitant la zone exposée au recul du trait de côte dans laquelle il est situé
<sup class="note" data-contentnote=" V. Zalewski-Sicard et C. Paillard, &lt;em&gt;Droit de préemption : JCl. Propriétés
publiques&lt;/em&gt;, Fasc. 23, n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 158.
">0885</sup>
.

Comme le souligne un auteur, « avec un tel risque, l'on se demande si ces biens vaudront
encore quelque chose »
<sup class="note" data-contentnote=" M. Cornille, &lt;em&gt;Le législateur sonne la charge sur le recul du trait de côte : Actes
prat. ing. immobilière
&lt;/em&gt; avr.-mai-juin 2022, n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 2.
">0886</sup>
. Se pose donc la question de l'atteinte au droit de propriété, puisqu'en matière
d'expropriation « une juste » et préalable indemnité doit être versée au propriétaire. Or, en la
matière, il y a fort à parier que le bien aura été acquis à une valeur de marché très éloignée
de l'indemnité finalement déterminée. La tâche sera lourde pour les experts, qui devront fixer
une valeur sans avoir de réels précédents.

– Le devenir du bien préempté : la renaturation ou recomposition littorale. – Enfin, le sort du bien préempté est fixé par les articles L. 219-11 et L. 219-11-1 (hypothèse d'une décision de préemption annulée ou déclarée illégale) du Code de l'urbanisme. L'immeuble est géré par la personne publique qui en est devenue propriétaire, au regard de l'évolution prévisible du trait de côte. La renaturation est l'objectif fixé par le législateur. Notons à toutes fins utiles que le Code de l'urbanisme ne prévoit pas que le bien préempté puisse être revendu, ce qui semble logique au vu de la finalité du droit de préemption 0887 .
La personne publique peut également confier la gestion du bien à une personne publique ou privée y ayant vocation. Enfin, les biens peuvent également faire l'objet, avant leur renaturation, de convention d'occupation ou de bail, en vue d'occuper, d'exploiter, d'aménager, de construire ou de réhabiliter des installations, ouvrages ou bâtiments en tenant compte de l'évolution prévisible du trait de côte. Il s'agit notamment de pouvoir conclure un bail réel spécifique au trait de côte.