La distribution issue de la vente d'un actif social appartenant à une SCI

– Des hésitations doctrinales de moins en moins franches. – À l'instar du débat relatif aux réserves, la doctrine était traditionnellement divisée entre les auteurs qui estimaient que la distribution de la plus-value issue de la vente correspondait à un fruit⁵⁴⁸ et ceux qui considéraient que cette somme devait recevoir la qualification de produit⁵⁴⁹.

Cependant, les hésitations sont devenues moins franches en 2015 lorsque la Cour de cassation a décidé, s'agissant des réserves, que l'usufruitier dispose, sauf convention contraire, d'un quasi-usufruit sur les sommes distribuées⁵⁵⁰. Il paraissait en effet probable que ce qui avait été décidé en matière de réserves serait transposable en matière de distribution d'un prix de vente⁵⁵¹. La solution attendue était alors que l'usufruitier dispose d'un quasi-usufruit sur les sommes distribuées, sauf convention contraire.

– Une jurisprudence laissant des questions en suspens. – Dans un arrêt en date du 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a décidé que la distribution issue de la vente de la totalité des actifs d'une société civile immobilière, parce qu'elle compromet la poursuite de l'objet social et l'accomplissement du but poursuivi par les associés, affecte la substance des parts sociales. Il en résulte, en présence d'un démembrement sur les parts, que les dividendes font l'objet d'un quasi-usufruit, sauf convention contraire entre l'usufruitier et le nu-propriétaire⁵⁵².

Une première lecture de cet arrêt donne une impression de symétrie avec la solution rendue en 2015 en matière de réserves. Cependant, une seconde lecture incite à une plus grande prudence : il semble que seules les distributions issues de la vente d'actifs de SCI qui compromettent la poursuite de l'objet social et l'accomplissement du but poursuivi par les associés doivent recevoir la qualification de produits. En effet, ces distributions affectent la substance des droits sociaux, expliquant leur qualification de produits et le quasi-usufruit dont elles font l'objet, sauf convention contraire. À l'inverse, les distributions issues des autres ventes d'actifs de SCI constitueraient des fruits, dont le bénéficiaire serait alors l'usufruitier sans convention contraire possible⁵⁵³.