Conditions de fond

Conditions de fond

Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
– Principe : exigence d'un accord unanime. – La conclusion d'une convention d'indivision suppose en principe l'accord de tous les indivisaires685. L'unanimité est donc un préalable à la contractualisation. Naturellement, cette exigence vient limiter considérablement le potentiel de la convention d'indivision comme technique d'organisation de la propriété collective. De fait, elle interdit a priori toute organisation conventionnelle dès lors qu'un seul des indivisaires ne veut pas ou ne peut pas y consentir.
La rigidité de la règle qui vient d'être énoncée connaît toutefois un tempérament relativement méconnu. La jurisprudence consacre en effet la licéité des accords particuliers à certains indivisaires ce qui, nous allons le voir, pourrait bien permettre au praticien de trouver une issue à certaines indivisions conflictuelles.
– Tempérament : validité des accords particuliers. – L'exigence d'unanimité, posée par le premier alinéa de l'article 1873-2 du Code civil, soulevait une question intéressante sur laquelle s'est penchée la Cour de cassation au début des années 2000. Cette condition a-t-elle pour effet d'interdire la conclusion de toute espèce de convention en l'absence d'accord unanime ? En d'autres termes, l'opposition ou l'abstention d'un indivisaire interdit-elle aux autres de s'organiser ? À cette question, la Haute juridiction a répondu par la négative, en admettant la licéité de l'accord conclu entre un conjoint survivant occupant d'un immeuble indivis et l'un de ses trois enfants, portant sur l'indemnité d'occupation due par le premier au second686. Toute forme de contractualisation n'est donc pas exclue en l'absence d'accord de tous les indivisaires. Ceux qui souhaitent s'organiser le peuvent. Reste que la règle de l'effet relatif des contrats les empêchera d'imposer leur loi aux autres. Mais au fond, quelle importance si ces derniers sont introuvables ou se désintéressent de la gestion des biens indivis ?

Intérêt pratique des accords particuliers entre indivisaires

En admettant la validité des conventions conclues entre certains indivisaires, relativement à l'exercice de leurs droits indivis, la jurisprudence vient tempérer la rigidité du régime mis en place par la réforme de 1976. En effet, dans l'arrêt précité687, la convention permettait de faire échec entre les parties au jeu de la prescription quinquennale688, en stipulant que l'indemnité d'occupation serait due par le conjoint survivant sur une période de près de vingt ans, ce qui revenait en fait à quadrupler les sommes dont la mère était redevable envers sa fille à ce titre. Où l'on voit qu'une convention particulière peut permettre d'avantager un indivisaire par rapport aux autres. Sans doute la solution autorise, de façon plus générale, la conclusion entre certains indivisaires d'un accord particulier relatif à l'indemnité d'occupation qui serait due par tout ou partie d'entre eux au titre du second alinéa de l'article 815-9 du Code civil. Il pourrait, par exemple, être convenu d'en réduire ou d'en augmenter le montant, de l'assortir de modalités de paiement, etc. Serait-il envisageable d'aller au-delà, en aménageant d'autres droits ou obligations nés de l'indivision ? Le professeur Périnet-Marquet l'admet689. Les perspectives offertes paraissent dès lors considérables, notamment toutes les fois que l'existence d'un indivisaire récalcitrant fait obstacle à la conclusion d'une convention à caractère général. D'autant qu'il n'y a pas de raison de faire exception sur ce point pour les indivisions complexes : un nu-propriétaire indivis devrait ainsi pouvoir s'accorder avec un autre nu-propriétaire indivis et/ou avec un usufruitier, indivis ou non.