La réorganisation patrimoniale par le recours à un OBO immobilier

Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
– Les nombreux effets de levier induits par l'OBO. – Le lecteur sera sans doute dubitatif : on peine à voir où se situe un quelconque effet de levier dans la description qui vient d'être faite. Pourtant, l'OBO produit de nombreux effets de levier :
  • la vente, lorsqu'elle est réalisée au profit d'une société soumise à l'IS, permet au propriétaire d'échapper à la fiscalité pénalisante des revenus fonciers096, pour gagner les contrées plus favorables de l'impôt sur les sociétés097. L'OBO permet le plus souvent de diminuer de manière spectaculaire le revenu fiscal de référence du contribuable… ;
  • il a été indiqué précédemment que l'acquisition en OBO était financée grâce à un emprunt bancaire. En réalité, et le plus souvent, l'OBO fait intervenir deux prêteurs : une banque, mais également le vendeur qui accepte de consentir un crédit-vendeur sur une partie du prix. Ce crédit-vendeur sera matérialisé par une inscription en compte courant dans la société acquéreur, le vendeur disposant en effet de la qualité d'associé dans cette société. C'est à ce stade qu'un second effet de levier se produit : le remboursement du compte courant n'entraînera aucune fiscalité. L'OBO permet donc de transformer un revenu locatif taxable en un remboursement de compte courant non taxable. Exemple : Avant réalisation de l'OBO, le contribuable percevait un loyer mensuel de 4 000 € soumis à l'imposition sur le revenu. Suite à la réalisation de l'OBO, le contribuable perçoit un remboursement de compte courant mensuel de 4 000 € en franchise d'imposition. La disparition des revenus fonciers entraîne une baisse plus globale de l'impôt sur le revenu en raison de la diminution de la tranche taxable ;
  • enfin, l'OBO permet de préparer sa succession avec un important effet de levier. En effet, la société étant endettée par un prêt bancaire et par un compte courant dont les montants cumulés atteignent la valeur de l'immeuble, la valeur de cette société est quasi nulle. Ce moment est particulièrement bien choisi pour transmettre la nue-propriété des droits sociaux à ses enfants. La donation n'entraînera en effet aucune imposition et ne mobilisera que très peu l'abattement en ligne directe. Exemple : Une société a été constituée avec un capital de 1 000 €.La société achète un bien immobilier pour un prix de 500 000 €.Le financement est effectué au moyen d'un crédit bancaire de 350 000 € et d'une inscription en compte courant pour 150 000 €.La valeur vénale de la société est de 1 000 € compte tenu de son endettement (le passif dû aux tiers est égal à l'actif).La donation des droits sociaux aux enfants n'entraînera aucune fiscalité et n'affectera pas l'abattement en ligne directe qui pourra être employé pour d'autres transmissions à titre gratuit.
En somme, l'OBO semble être paré de toutes les vertus car il permet de percevoir des liquidités, de diminuer son taux d'imposition personnel et de préparer sa succession.