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Sur les avant-contrats
2022
La solennité nouvelle consisterait à reporter la formation du contrat de vente à la signature d'un acte chez le notaire. Mais cet acte peut consister (il en ira d'ailleurs ainsi bien souvent) en un avant-contrat pouvant prendre la forme d'une promesse synallagmatique ou unilatérale. …
Sur les pouvoirs
2022
– La consécration de l'acte authentique avec comparution à distance pour les procurations notariées. – La « promotion » du contrat de vente immobilière au rang d'acte solennel, imposant la signature d'un acte authentique, ne serait donc pas sans impact sur la pratique notariale. Àce jour, les procurations régularisées pour permettre la signature d'une vente immobilière peuvent en effet revêtir la forme sous signature privée ou la forme authentique. Néanmoins, la consécration de l'acte authentique avec comparution à distance (AACD) par le décret du 20 novembre 2020 793 nous semble de nature à …
Sur la sécurité juridique
2022
– L'objectif de protection du contractant faible. – L'évolution prônée d'une solennisation de la vente immobilière nous paraît enfin s'inscrire dans le prolongement des objectifs poursuivis par l'importante réforme opérée à travers l'ordonnance du 10 février 2016 778 . En effet, outre la consolidation du droit préexistant, par l'incorporation de positions doctrinales ou jurisprudentielles bien établies, il s'agissait de renforcer l'attractivité du droit français sur le plan politique, culturel et économique, mais également d'assurer la protection du contractant faible 779 …
Responsabilité de la partie défaillante avant la formation de la vente
2022
– De l'importance de prévoir une sanction. – Ainsi que nous avons eu l'occasion de le rappeler, la liberté contractuelle impose un principe de responsabilité 767 , l'un ne s'entendant pas ou ne se justifiant pas sans l'autre 768 . La sécurité juridique nous semble commander d'organiser la sanction de la partie souhaitant se soustraire à tout engagement alors même qu'un accord sur la chose et sur le prix est intervenu. En pareille hypothèse, et en suivant notre recommandation, le contrat de vente ne serait pas formé. Mais le comportement des parties en présence doit tout de même justifier que …
La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse unilatérale de vente en la forme authentique
2022
– De l'aménagement des clauses d'exécution forcée. – L'engagement du promettant aux termes d'une promesse unilatérale de vente est ferme et définitif. Seules les modalités d'exécution de la promesse (notamment le délai d'option) et l'exercice effectif ou non de cette option par le bénéficiaire sont susceptibles de décharger le promettant de son engagement. Il est toutefois apparu que deux questions pouvaient être soulevées en pratique sur la possibilité donnée au bénéficiaire de demander l'exécution forcée de la …
Régime des sanctions destinées à assurer « l'exécution du contrat »
2022
– Distinction entre acte authentique et acte sous signature privée. – Ànouveau, il ne paraît pas douteux de devoir distinguer la vente constatée par acte authentique et le contrat signé par acte sous signature privée. Nous aborderons donc, en premier lieu, le régime des sanctions applicables en cas de non-exécution de la vente constatée par acte authentique (I), puis, en second lieu, le contrat signé par acte sous signature privée, celui-ci ne pouvant quant à lui constituer une vente valable …
Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– L'importance d'une sanction en cas de non-respect de l'acte écrit sous signature privée. – Puisqu'il nous paraît nécessaire d'associer à la signature d'un acte écrit simplement sous signature privée des effets de droit pourvus d'une certaine force juridique obligatoire 705 , il convient d'imaginer la sanction applicable en cas de non-respect de ce contrat. Nous avons vu que celui-ci ne pouvait constituer une vente immobilière valable, faute d'avoir respecté la solennité nouvelle de l'authenticité. La conversion de cet acte de vente nul en promesse de vente 706 ouvre la perspective de …
Sanctions encourues en cas de non-respect du contrat de vente signé
2022
– Plan. – Une fois le contrat signé, il convient de déterminer les sanctions devant résulter du non-respect de celui-ci par l'une des parties. Une distinction semble à nouveau devoir s'imposer entre la nature de l'acte, c'est-à-dire en fonction de la signature d'un acte authentique ou d'un acte sous signature privée (A). Dès lors que cette distinction sera faite, le régime des sanctions propres à assurer l'exécution du contrat sera abordé …
La nullité de la vente consentie
2022
– Quelle nullité au titre de la vente solennelle ? – Si le critère de la finalité a souvent eu les faveurs de la doctrine avant la réforme issue de l'ordonnance du 10 février 2016 677 , force est de constater que la solution retenue sous les articles 1179 et suivants du Code civil suscite désormais de sévères démentis 678 . Il en va ainsi tant de la doctrine que des tribunaux. Ces derniers semblent avoir tendance à retenir régulièrement la nullité relative, là où le législateur en 2016 a souhaité fixer la nullité absolue comme principe et reléguer la nullité relative au rang d'exception. Dès …
La nullité de la vente consentie
2022
– Nullité relative ou absolue ? Rappel des deux conceptions. – La sanction de principe d'une condition de formation d'un contrat est la nullité de celui-ci. Puisqu'il manque un des éléments nécessaires à sa formation, le contrat n'est point formé. La théorie des nullités oppose traditionnellement deux conceptions. La première, dite « classique » 671 , retient la gravité du vice affectant l'acte pour qualifier la nullité encourue de relative (le défaut est mineur et l'acte réparable) ou d'absolue (le vice est profond et non réparable). Dans une seconde conception, dite « moderne » 672 , il …