La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse unilatérale de vente en la forme authentique

– Promesse unilatérale et non-respect de l'engagement du promettant. – Àtravers la signature d'une promesse unilatérale de vente, une seule des deux parties s'est définitivement engagée⁷²⁶. Il s'agit bien évidemment du promettant, qui ne peut rétracter sa promesse pendant la durée pour laquelle elle a été convenue. C'est ainsi que l'engagement pris par le promettant de vendre l'immeuble est ferme et définitif dès la signature de la promesse, simplement conditionné par la levée de l'option consentie au bénéficiaire dans les conditions⁷²⁷ de la promesse. L'engagement du promettant ne peut s'analyser en une obligation de faire, puisque la formation de la vente ne dépendra pas du respect de celle-ci mais simplement de l'option exercée, ou non, par le bénéficiaire. En d'autres termes, la vente doit dans cette hypothèse être appréciée en deux temps⁷²⁸ : dans un premier temps (au jour de la promesse), le promettant a consenti définitivement à la vente ; dans un second temps (au jour de la levée d'option), c'est au tour du bénéficiaire de consentir à celle-ci, emportant ainsi la formation définitive de la vente. Cette dichotomie n'est pas sans conséquences. La validité de l'engagement souscrit par le promettant doit ainsi s'apprécier au jour de la promesse et non au jour de la vente, de sorte que le promettant (ou ses ayants droit) reste(nt) engagé(s) par une promesse valablement conclue suivie du décès⁷²⁹ ou de la mise en place d'une mesure d'incapacité⁷³⁰. Par ailleurs, le non-respect de l'engagement pris par le promettant alors même que le bénéficiaire aurait valablement levé l'option qui lui a été consentie aux termes de la promesse permet au bénéficiaire d'opter à nouveau, cette fois entre deux sanctions possibles. Il peut tout d'abord décider de poursuivre l'exécution forcée de la vente, celle-ci étant définitivement formée suite à la levée de l'option qui lui avait été consentie. Le bénéficiaire peut dès lors saisir le juge afin que celui-ci constate que la vente a bien été formée et que le transfert de propriété a bien été opéré⁷³¹. Le bénéficiaire peut également décider d'abandonner l'opération et demander le versement de dommages-intérêts au titre de l'inexécution par le promettant de l'engagement pris aux termes de la promesse⁷³².

– De l'aménagement des clauses d'exécution forcée. – L'engagement du promettant aux termes d'une promesse unilatérale de vente est ferme et définitif. Seules les modalités d'exécution de la promesse (notamment le délai d'option) et l'exercice effectif ou non de cette option par le bénéficiaire sont susceptibles de décharger le promettant de son engagement. Il est toutefois apparu que deux questions pouvaient être soulevées en pratique sur la possibilité donnée au bénéficiaire de demander l'exécution forcée de la vente.

Tout d'abord, est-il possible pour les parties d'écarter le mécanisme de l'exécution forcée en cas d'inexécution de la promesse par le promettant⁷³⁷ ? Les articles 1124 et surtout 1221 du Code civil n'apparaissent pas comme étant d'ordre public⁷³⁸, de sorte que les parties semblent disposer de la faculté d'exclure l'exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente, dès lors que leur est conservée la possibilité de demander le versement de dommages-intérêts⁷³⁹. Le revirement opéré le 23 juin 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation⁷⁴⁰ semble confirmer cette approche. Les hauts magistrats y précisent en effet que « la stipulation contraire » à l'exécution forcée est possible pour ne prévoir, comme sanction de l'inexécution de celle-ci, que l'allocation de dommages et intérêts.

Par ailleurs, à la lecture de la rédaction retenue sous l'article 1221 du Code civil, il est permis de s'interroger sur la nécessité d'insérer dans la promesse de vente une clause d'exécution forcée en nature. Àsupposer que les parties ne souhaitent pas exclure cette possibilité, est-il nécessaire de prévoir dans nos actes une telle faculté donnée aux parties (dans notre cas au bénéficiaire) ou ces dispositions, correspondant au droit commun actuellement applicable en matière d'inexécution du contrat, s'appliquent elles efficacement de plein droit ? En pratique, l'absence de clause d'exécution forcée (et bien entendu l'absence d'exclusion d'exécution forcée) n'empêche pas l'application des dispositions de l'article 1221 du Code civil. En pratique encore, les actes authentiques contenant promesse unilatérale de vente prévoient le plus souvent cette hypothèse d'exécution forcée en cas de défaillance du promettant. Néanmoins, il est possible de se demander si la mention figurant sous l'article 1221 du Code civil, prévoyant que l'exécution forcée en nature peut-être demandée sauf « si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier », ne viendrait pas fragiliser le mécanisme offert au bénéficiaire de la promesse. Afin d'éviter tout risque à ce sujet, il a pu être suggéré d'insérer dans la promesse une clause d'exécution forcée précisant que le promettant ne pourra pas se prévaloir des exceptions visées sous l'article 1221 du Code civil pour éviter cette exécution forcée en nature⁷⁴¹. Il convient néanmoins de mettre cette précaution rédactionnelle en perspective avec le revirement récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière d'exécution forcée d'une promesse unilatérale de vente⁷⁴². Il a ainsi été relevé qu'à travers cette décision les hauts magistrats avaient écarté de l'article 1142 du Code civil⁷⁴³, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, l'entrée en possession sous contrainte d'un bien immobilier, laquelle « ne porte atteinte ni à l'âme de cet objet inanimé, ni à la liberté personnelle de son propriétaire »⁷⁴⁴ de sorte que l'exécution forcée en nature soit possible. Rendue sous l'empire de l'ancien article 1142 du Code civil, mais peut-être inspirée par le nouvel article 1221 du Code civil, la Cour de cassation semble en tout cas montrer la voie d'une rigueur particulière à l'encontre du promettant défaillant qui ne semble plus fondé, dès lors, à contester la possibilité pour le bénéficiaire de recourir à l'exécution forcée en nature. Il ne reste plus qu'à attendre que cette approche soit validée et appliquée aux dispositions nouvelles de l'article 1221 du Code civil.

– Promesse unilatérale et non-respect de l'engagement du bénéficiaire. – Àtravers la promesse unilatérale de vente signée, le bénéficiaire se trouve titulaire d'une option pouvant être exercée discrétionnairement, le promettant étant rangé au rang de « sujet passif d'un droit potestatif (…) contraint par ce que son contractant décrète »⁷⁴⁵. Dès lors que les modalités définies au contrat pour exercer l'option sont respectées, et indépendamment de toute rétractation qui serait notifiée par le promettant, le bénéficiaire est libre d'exercer l'option devant entraîner la formation de la vente. Cette liberté du bénéficiaire exclut ainsi toute faute de sa part dans sa prise de décision⁷⁴⁶, même lorsque celle-ci consiste à abandonner le projet sans en faire part au promettant, laissant la promesse devenir caduque par l'écoulement de son délai de validité⁷⁴⁷. La non-réalisation de conditions suspensives lui profitant directement et uniquement⁷⁴⁸ n'empêche pas le bénéficiaire de lever l'option qui lui a été consentie. Envisager la défaillance du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente⁷⁴⁹ nécessite tout d'abord de déterminer les hypothèses dans lesquelles celui-ci se trouve engagé. Les sanctions applicables en cas de non-respect de ses engagements en découleront.

Il en va ainsi tout d'abord du versement, et de la perte éventuelle, de l'indemnité d'immobilisation usuellement convenue à la promesse. Cette somme d'argent, constituant la contrepartie ou « le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire »⁷⁵⁰, est acquise au promettant en cas de défaut de levée d'option par le bénéficiaire alors même que toutes les conditions suspensives sont réalisées dans le délai de validité de la promesse, et que le promettant a de son côté respecté ses propres obligations⁷⁵¹. On peut alors considérer que la réalisation des conditions suspensives, bien qu'elle n'oblige pas le bénéficiaire à lever l'option, oblige ce dernier à verser au promettant une indemnité d'immobilisation. Cet engagement n'étant ni un dédit, ni une clause pénale, il ne peut pas voir son montant modifié par le juge. Son montant est fixé librement, en dehors des promesses unilatérales consenties par une personne physique sur un immeuble et ayant une durée de plus de dix-huit mois, auquel cas il ne peut être d'un montant inférieur à 5 % et doit être consigné chez un notaire ou garanti par une caution⁷⁵².

Un autre engagement à la charge du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente résulte de l'exercice par ce dernier de l'option qui lui a été consentie. En effet, la levée d'option emporte la formation définitive de la vente et donc l'engagement définitif du bénéficiaire de celle-ci à acquérir les biens. Partant, le promettant dispose désormais de la possibilité de demander à son tour l'exécution forcée de la vente dorénavant formée.

– Conséquences attachées au report du transfert de propriété et des risques. – Le principe de transfert de propriété solo consensu a normalement pour conséquence un transfert à la date de levée d'option tant de la propriété du bien immobilier⁷⁵³ que de la garde de la chose⁷⁵⁴ au profit (ou à la charge) du bénéficiaire de la promesse devenu acquéreur⁷⁵⁵. Afin de contourner la rigueur d'un transfert automatique des risques à un moment où l'acquéreur ne maîtrise pas nécessairement le bien immobilier⁷⁵⁶, il est d'usage dans les promesses unilatérales de vente reçues en la forme authentique de reporter ces transferts à un événement ultérieur. Ce report, qui est permis par l'article 1196, alinéa 2 du Code civil⁷⁵⁷, se fait alors bien souvent à la signature de l'acte de vente définitif et, le cas échéant, à la constatation du paiement du prix de vente⁷⁵⁸. Doit-on déduire de ce report du transfert de propriété et des risques un report du moment où le vendeur pourra engager, le cas échéant, une procédure en exécution forcée de la vente dans l'hypothèse où l'acquéreur se montrerait défaillant, malgré la levée d'option ? Nous ne le pensons pas. Le report du transfert de propriété, organisé conventionnellement dans la promesse de vente, n'empêche pas la formation du contrat de vente par suite de la levée d'option du bénéficiaire de la promesse. Ce report ne consiste finalement qu'en un aménagement d'un des effets normalement attachés à la formation du contrat de vente, que la loi elle-même prévoit sous l'article 1196, alinéa 2 du Code civil ( « ce transfert peut être différé par la volonté des parties… »).