Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)

– L'authenticité, condition nécessaire d'une efficacité intégrale. – Les caractéristiques propres à l'authenticité ont été rappelées, qui permettent de constater combien les parties ont été en mesure de s'engager de manière éclairée. Àtravers l'acte authentique qu'il reçoit et les explications apportées aux parties, le notaire exécute son devoir de conseil à leur égard et prend l'engagement d'une efficacité pleine et entière de son acte. Il en répondra par une responsabilité importante. La formation du contrat de vente, reportée à la date de signature de l'acte écrit, ici authentique, peut désormais produire tous ses effets. C'est ainsi que s'applique ici le panel le plus large des sanctions en cas de non-respect, par l'une des parties, des engagements pris au terme dudit acte, devant aller de la « simple » réparation du préjudice subi jusqu'à l'exécution forcée en nature de la vente et sa constatation par le juge.

– L'importance d'une sanction en cas de non-respect de l'acte écrit sous signature privée. – Puisqu'il nous paraît nécessaire d'associer à la signature d'un acte écrit simplement sous signature privée des effets de droit pourvus d'une certaine force juridique obligatoire⁷⁰⁵, il convient d'imaginer la sanction applicable en cas de non-respect de ce contrat. Nous avons vu que celui-ci ne pouvait constituer une vente immobilière valable, faute d'avoir respecté la solennité nouvelle de l'authenticité. La conversion de cet acte de vente nul en promesse de vente⁷⁰⁶ ouvre la perspective de sanctions consistant soit en l'exécution forcée de la promesse, soit en l'indemnisation du préjudice subi par le contractant non défaillant. En l'absence de notaire et d'acte authentique, la sécurité juridique et la mesure que nous semble imposer ce cadre moins protecteur du consentement des parties conduisent, selon nous, à limiter la sanction au seul champ indemnitaire. C'est ainsi que la partie ne respectant pas le contrat sous signature privée serait tenue d'indemniser « par équivalent » son cocontractant, sans encourir l'exécution forcée en nature de la vente et sa constatation par le juge, rendue impossible du fait même que ladite vente serait entachée de nullité.

– Responsabilité contractuelle ? – Que la sanction soit limitée à l'indemnisation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat (pour le contrat sous signature privée) ou qu'elle puisse être étendue à la constatation judiciaire de la vente (en présence d'un acte authentique), se pose la question de la nature juridique de la responsabilité ainsi engagée. La distinction communément retenue entre responsabilité délictuelle ou extracontractuelle et responsabilité contractuelle devrait nécessairement nous conduire à conclure qu'il s'agit de cette deuxième forme de responsabilité. Un contrat étant signé, chacune des parties serait susceptible d'engager une responsabilité de nature contractuelle. Cette consécration de la responsabilité contractuelle ne paraît pas néanmoins effacer les divergences existantes sur son existence même et les critiques sur ses fondements. C'est ainsi que la disparition du concept de responsabilité contractuelle à la faveur d'une unification avec le régime de la responsabilité délictuelle est régulièrement annoncée⁷⁰⁷. Les parties au contrat seraient alors tenues de respecter ce dernier, les effets induits par le contrat permettant à chacune des parties d'en demander l'exécution forcée en nature ou en équivalent, sans nécessité de constater la responsabilité de la partie défaillante⁷⁰⁸. L'ordonnance du 10 février 2016 semble opiner pour la reconnaissance de la responsabilité contractuelle. L'introduction d'une sous-section 5 intitulée « La réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat » (C. civ., art. 1231 à 1231-7) semble valider cette reconnaissance d'une dualité de responsabilités entre responsabilité délictuelle et responsabilité contractuelle. Du reste, ces deux responsabilités sont souvent étudiées de manière distincte dans les manuels et traités de droit civil⁷⁰⁹.

– Projet de réforme de la responsabilité civile. – Le droit de la responsabilité civile renvoie à la possibilité pour une personne ayant subi un dommage d'en obtenir réparation. Le constat a été fait d'un décalage entre les textes de référence de cette responsabilité civile au sein du Code civil et le droit positif résultant, principalement, de la jurisprudence. Le cadre général de la refonte du droit des obligations a ainsi intégré des réflexions sur une réforme du régime de la responsabilité civile, conduisant à l'adoption le 22 juillet 2020 par la commission des lois du Sénat d'un rapport d'information intitulé « Responsabilité civile : 23 propositions pour faire aboutir une réforme annoncée ». L'article 1^er propose d'abroger les dispositions actuelles relatives à la réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat, d'une part, et celles relatives à la responsabilité extracontractuelle, d'autre part. Àla faveur de cette suppression serait ainsi validée l'unification de ces deux régimes de responsabilité. Mais il est ensuite proposé de créer au sous-titre II du titre III du livre III un régime de responsabilité civile régissant les régimes de responsabilités contractuelle et extracontractuelle qui comprendrait des dispositions communes à ces deux régimes, tout comme des dispositions propres à chacun d'eux. La responsabilité civile serait ainsi traitée au sein d'un corpus de règles rassemblées sous un même sous-titre du Code civil, pour mieux faire apparaître les dispositions communes à ces deux régimes, in fine à nouveau consacrés, et mieux distinguer leurs règles propres. Il est par ailleurs intéressant de relever que la proposition n^o 2 du rapport d'information adopté au Sénat le 22 juillet 2020 vise à permettre à un tiers de demander réparation du dommage causé par l'inexécution du contrat. Appliquée au contrat de vente d'immeuble, cette proposition pourrait concerner par exemple les agents immobiliers directement impactés par la non-exécution du contrat par l'une des parties.

Rapport d'information n^o 663 (2019-2020) fait par MM. Jacques Bigot et André Reichardt au nom de la commission des lois, « Responsabilité civile : 23 propositions pour faire aboutir une réforme annoncée » : www.senat.fr/rap/r19-663/r19-6631.pdf.

– Force obligatoire et contenu obligationnel du contrat. – De la même manière qu'est classiquement opérée la distinction entre responsabilité contractuelle et responsabilité extracontractuelle⁷¹⁰, il est d'usage d'attribuer au principe de force obligatoire du contrat les sanctions applicables lorsque le contrat n'est pas respecté. Par suite de la formation du contrat de vente, les parties se trouveraient engagées et responsables en cas d'inexécution. Ce serait une conséquence de la combinaison des principes de liberté contractuelle et de force obligatoire des contrats. Les parties, libres de contracter⁷¹¹, et se retrouvant engagées par le contrat formé⁷¹², doivent en subir la contrainte en cas d'inexécution. Ce raisonnement conduirait à réduire les effets du contrat à la seule création d'obligations entre les parties, au sens où l'une d'elles (ou chacune réciproquement) serait tenue (en tant que débitrice) à l'égard de l'autre (créancière)⁷¹³. Appliquée à la vente d'immeuble, il s'agirait pour l'acquéreur d'être tenu au paiement du prix de vente au profit du vendeur (l'acquéreur serait le débiteur du vendeur qui serait à cet égard son créancier), alors que le vendeur serait réciproquement (on dit d'ailleurs que la vente est un contrat synallagmatique)⁷¹⁴ tenu de livrer le bien vendu à l'acquéreur (le vendeur serait cette fois le débiteur, et l'acquéreur le créancier). Ce raisonnement⁷¹⁵ ne peut s'appliquer en l'état au contrat de vente. Dans le cadre d'une vente, l'acquéreur est effectivement tenu d'une obligation de paiement du prix, et le vendeur quant à lui⁷¹⁶ d'une obligation de délivrance⁷¹⁷ et d'une obligation de garantie. Mais le transfert de propriété relève alors d'un effet du contrat en application du principe de transfert de propriété solo consensu ⁷¹⁸. Partant, le transfert de propriété en matière de vente d'immeuble, qui en est un effet indissociable, ne résulterait pas d'une obligation du vendeur envers son acquéreur. Le contrat de vente, en tant qu'acte translatif de droits, est ainsi un exemple parfait permettant de distinguer la force obligatoire du contrat (les parties sont tenues des effets du contrat) sans lien avec un contenu obligationnel (sans que cet effet ne soit nécessairement rattaché à une obligation). Du fait même que les effets du contrat ne se limitent pas à son seul contenu obligationnel, il a été démontré qu'existe une nouvelle norme juridique⁷¹⁹, située à l'étage inférieur de la pyramide des normes et tenant sa valeur de la norme supérieure qui autorise les contractants à la créer⁷²⁰. Appliqué au contrat de promesse unilatérale de vente, ce raisonnement consiste à dénuer le promettant comme le bénéficiaire des qualités de débiteur et créancier, faute pour ce contrat de disposer pour l'essentiel d'un contenu obligationnel. Le promettant devrait en effet être considéré comme un sujet passif d'un droit potestatif⁷²¹ accordé au bénéficiaire de lever, ou non, l'option qui lui a été accordée aux termes de la promesse⁷²².