La nullité de la vente consentie

– Principe d'adéquation. – La cohérence commanderait de fixer la sanction applicable au non-respect de ce nouveau formalisme au regard de l'objectif poursuivi. C'est ainsi que doit s'appliquer un « principe d'adéquation », « qui veut que la sanction soit adaptée à la fin poursuivie par l'exigence de forme »⁶⁷⁰. S'agissant de l'introduction d'un formalisme direct, la sanction de l'inopposabilité ne semble pas pouvoir être retenue. Celle-ci se comprendrait en effet à l'égard de tiers, mais en aucun cas entre les parties à un acte dont la formation est discutée. Il semble donc que la seule sanction envisageable soit la nullité de la convention réclamée, prise en tant que contrat de vente. Faute d'avoir respecté le formalisme ainsi imposé, les parties ne se trouveraient pas encore engagées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble.

– Nullité relative ou absolue ? Rappel des deux conceptions. – La sanction de principe d'une condition de formation d'un contrat est la nullité de celui-ci. Puisqu'il manque un des éléments nécessaires à sa formation, le contrat n'est point formé. La théorie des nullités oppose traditionnellement deux conceptions. La première, dite « classique »⁶⁷¹, retient la gravité du vice affectant l'acte pour qualifier la nullité encourue de relative (le défaut est mineur et l'acte réparable) ou d'absolue (le vice est profond et non réparable). Dans une seconde conception, dite « moderne »⁶⁷², il s'agit de rechercher la finalité de la règle de droit transgressée : protégeait-elle l'intérêt général ? La nullité sera absolue. Si au contraire elle protégeait un intérêt particulier, la nullité sera en ce cas relative.

– Le choix opéré par l'ordonnance du 10 février 2016. – Malgré quelques hésitations de la jurisprudence⁶⁷³, l'ordonnance du 10 février 2016 est venue consacrer avec la plus grande clarté la conception moderne des nullités. C'est ainsi que l'article 1179 du Code civil reprend le critère de la finalité de la règle de forme, la protection de l'intérêt général appelant une nullité absolue quand la protection d'un intérêt particulier se limite à une nullité relative⁶⁷⁴. Le choix opéré n'est en rien théorique. En effet, retenir la qualification de nullité relative restreint les titulaires de l'action en nullité⁶⁷⁵ à ceux que la loi entend protéger à travers celle-ci⁶⁷⁶. Schématiquement, la situation peut-être résumée de la manière suivante :

– Quelle nullité au titre de la vente solennelle ? – Si le critère de la finalité a souvent eu les faveurs de la doctrine avant la réforme issue de l'ordonnance du 10 février 2016⁶⁷⁷, force est de constater que la solution retenue sous les articles 1179 et suivants du Code civil suscite désormais de sévères démentis⁶⁷⁸. Il en va ainsi tant de la doctrine que des tribunaux. Ces derniers semblent avoir tendance à retenir régulièrement la nullité relative, là où le législateur en 2016 a souhaité fixer la nullité absolue comme principe et reléguer la nullité relative au rang d'exception. Dès lors, quelle nullité retenir dans l'hypothèse où le formalisme d'une solennité nouvelle ne serait pas respecté en matière de vente immobilière ? La comparaison avec d'autres situations est intéressante. C'est ainsi qu'il a récemment été rappelé que la nullité encourue en cas de non-respect des dispositions de l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation imposant la forme authentique aux promesses consenties par une personne physique et ayant une durée supérieure à dix-huit mois est la nullité relative⁶⁷⁹. De la même manière, et alors même qu'elle retenait jusqu'alors une position inverse, la Cour de cassation a récemment jugé que « la nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative »⁶⁸⁰. Mais il est vrai qu'il semble dans ces cas aisé d'identifier précisément les intérêts protégés, ici celui du promettant personne physique ou l'acquéreur sur plans⁶⁸¹. Cette identification claire de la protection d'intérêts particuliers semble effectivement commander la solution d'une nullité relative. La situation serait-elle aussi simple en cas de vente solennelle ? « Derrière toute règle de protection existe un intérêt social »⁶⁸², et même général. La confusion est d'autant plus permise qu'au cas particulier de la vente solennelle, aucune partie ne semble protégée en particulier, la protection ayant vocation à profiter à chacune d'elles. Puisque le principal objectif poursuivi par cette proposition est d'assurer une plus grande sécurité juridique du contrat de vente immobilière tout en évitant des conflits en exécution forcée sur la base de simples échanges de courriers, la nullité absolue ne serait-elle pas finalement plus adaptée à ce qui semble bien correspondre à un motif d'intérêt général ?

– Le choix d'une nullité relative. – Puisqu'il nous faut à nouveau choisir la solution nous paraissant la plus adaptée pour accompagner le raisonnement proposé d'une vente solennelle, nous retiendrons la nullité relative comme devant sanctionner son non-respect. Les décisions récentes en matière de vente en l'état futur d'achèvement ou de promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique appellent tout d'abord à apprécier ce qui semble être la position de la Cour de cassation dans des situations semblables⁶⁸³. Par ailleurs, le champ d'application de la nullité relative ne nous semble pas se limiter à assurer la protection d'un seul intérêt particulier. C'est ainsi que la multiplicité d'intérêts particuliers bénéficiant de ce régime, en la personne du vendeur, d'une part, et de son acquéreur, d'autre part, nous semble de nature à identifier clairement un cumul d'intérêts particuliers, appréciables séparément, et non un hypothétique intérêt général. Enfin, il paraît délicat d'identifier des tiers intéressés pour se prévaloir de la nullité éventuelle du contrat de vente, faute d'avoir respecté le nouveau formalisme. L'acquéreur concurrent ou évincé devrait tout autant justifier d'un contrat valablement formé pour porter cette contestation (et devra donc lui-même justifier d'un acte écrit et authentique). Quant aux créanciers éventuels, l'existence du contrat de vente ne paraît pas de nature à éteindre leur créance sur le débiteur (probablement le vendeur)…