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Présentation des deux types de condition
2022
Il n'est pas rare qu'un contrat de vente soit signé en prévoyant que le prix, ou une quote-part seulement, sera payé(e) « à terme ». Il est alors renvoyé à un événement futur ou, plus souvent, à une date précisément fixée (par ex. : le 30 janvier 2023) ou déterminable avec certitude (par ex. : dans les six mois à compter des …
Présentation des deux types de condition
2022
– Distinction du terme et de la condition. – Distinguer une notion c'est souvent l'opposer à une autre. Les effets que produit normalement une obligation peuvent être affectés par la décision prise par les parties 820 d'y attacher des modalités. Ces « modalités de l'obligation » peuvent revêtir deux formes aux objectifs et conséquences différents. L'obligation peut tout d'abord être affectée d'un terme 821 . Celui-ci ne fait qu'affecter la durée de l'obligation alors que la condition subordonne celle-ci. Le terme est nécessairement futur et certain 822 , suspensif (l'arrivée de l'échéance …
Sur la régularisation de l'acte nul
2022
– Confirmation impossible en présence d'un acte solennel. – Bien qu'il puisse être frappé d'une nullité relative, ainsi que nous le préconisons au cas particulier de la vente de biens immobiliers, ledit contrat ne peut être couvert par l'application de la règle de la confirmation. En effet, il est acquis 799 que le non-respect des formes prescrites pour la validité d'un acte solennel ne peut être couvert par la confirmation pour échapper au risque de nullité. Dès lors, la seule solution envisageable semble ressortir de ce qui oppose le contrat solennel au contrat …
Sur la régularisation de l'acte nul
2022
– Effets de la nullité relative sur la règle de la confirmation. – Définie par le Code civil comme « l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce », la confirmation est réservée aux hypothèses de nullité relative. L'article 1180 du Code civil prévoit en effet que la nullité absolue ne peut être couverte par la confirmation. C'est d'ailleurs ici l'un des effets majeurs de la distinction entre nullité relative et nullité absolue des contrats 797 . Peut-on en déduire pour autant que le contrat de vente d'immeuble, frappé de nullité relative en cas de non-signature …
Sur les avant-contrats
2022
La solennité nouvelle consisterait à reporter la formation du contrat de vente à la signature d'un acte chez le notaire. Mais cet acte peut consister (il en ira d'ailleurs ainsi bien souvent) en un avant-contrat pouvant prendre la forme d'une promesse synallagmatique ou unilatérale. …
Sur les pouvoirs
2022
– La consécration de l'acte authentique avec comparution à distance pour les procurations notariées. – La « promotion » du contrat de vente immobilière au rang d'acte solennel, imposant la signature d'un acte authentique, ne serait donc pas sans impact sur la pratique notariale. Àce jour, les procurations régularisées pour permettre la signature d'une vente immobilière peuvent en effet revêtir la forme sous signature privée ou la forme authentique. Néanmoins, la consécration de l'acte authentique avec comparution à distance (AACD) par le décret du 20 novembre 2020 793 nous semble de nature à …
Sur la sécurité juridique
2022
– L'objectif de protection du contractant faible. – L'évolution prônée d'une solennisation de la vente immobilière nous paraît enfin s'inscrire dans le prolongement des objectifs poursuivis par l'importante réforme opérée à travers l'ordonnance du 10 février 2016 778 . En effet, outre la consolidation du droit préexistant, par l'incorporation de positions doctrinales ou jurisprudentielles bien établies, il s'agissait de renforcer l'attractivité du droit français sur le plan politique, culturel et économique, mais également d'assurer la protection du contractant faible 779 …
Responsabilité de la partie défaillante avant la formation de la vente
2022
– De l'importance de prévoir une sanction. – Ainsi que nous avons eu l'occasion de le rappeler, la liberté contractuelle impose un principe de responsabilité 767 , l'un ne s'entendant pas ou ne se justifiant pas sans l'autre 768 . La sécurité juridique nous semble commander d'organiser la sanction de la partie souhaitant se soustraire à tout engagement alors même qu'un accord sur la chose et sur le prix est intervenu. En pareille hypothèse, et en suivant notre recommandation, le contrat de vente ne serait pas formé. Mais le comportement des parties en présence doit tout de même justifier que …
La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse unilatérale de vente en la forme authentique
2022
– De l'aménagement des clauses d'exécution forcée. – L'engagement du promettant aux termes d'une promesse unilatérale de vente est ferme et définitif. Seules les modalités d'exécution de la promesse (notamment le délai d'option) et l'exercice effectif ou non de cette option par le bénéficiaire sont susceptibles de décharger le promettant de son engagement. Il est toutefois apparu que deux questions pouvaient être soulevées en pratique sur la possibilité donnée au bénéficiaire de demander l'exécution forcée de la …
Régime des sanctions destinées à assurer « l'exécution du contrat »
2022
– Distinction entre acte authentique et acte sous signature privée. – Ànouveau, il ne paraît pas douteux de devoir distinguer la vente constatée par acte authentique et le contrat signé par acte sous signature privée. Nous aborderons donc, en premier lieu, le régime des sanctions applicables en cas de non-exécution de la vente constatée par acte authentique (I), puis, en second lieu, le contrat signé par acte sous signature privée, celui-ci ne pouvant quant à lui constituer une vente valable …