Présentation des deux types de condition

Il n'est pas rare qu'un contrat de vente soit signé en prévoyant que le prix, ou une quote-part seulement, sera payé(e) « à terme ». Il est alors renvoyé à un événement futur ou, plus souvent, à une date précisément fixée (par ex. : le 30 janvier 2023) ou déterminable avec certitude (par ex. : dans les six mois à compter des présentes).

Le renvoi à un événement et non à une date conduit à s'interroger sur le caractère certain de celui-ci, permettant de le qualifier de « terme » si la réponse est positive ou de « condition » dans le cas contraire.

L'intérêt de cette qualification n'est pas neutre. En suivant le régime applicable au terme, l'obligation est d'ores et déjà constatée et peut donc, s'agissant notamment d'une créance de paiement de prix de vente, faire l'objet de mesures de recouvrement à travers l'exécution forcée. Dans le cas contraire, l'obligation est en germe puisqu'il s'agira alors, bien souvent, d'une condition suspensive⁸²⁴. Les mesures d'exécution forcée ne pourront dans ce cas être activées, l'obligation n'existant pas encore, et le risque d'annulation de la condition apparaît si celle devait être considérée comme potestative⁸²⁵.

La Cour de cassation avait opté pour une conception objective de l'événement érigé en modalités de l'obligation, considérant que si l'événement est incertain non seulement dans sa date, mais aussi quant à sa réalisation, il s'agit d'une condition et non d'un terme⁸²⁶. De ce fait, la qualification retenue par les parties de « terme » ou de « condition », qui relevait d'une approche subjective de ces notions, ne pouvait valablement être retenue par les magistrats saisis pour interpréter ces clauses.

Si l'approche objective du caractère certain de l'événement présentait l'avantage de la simplicité et, d'une certaine façon, de la prévisibilité dans la qualification devant être retenue (nul besoin de se fier aux intentions exposées ou qualifications retenues par les parties, seul l'événement objectivement certain peut constituer un « terme »), cela réduisait considérablement le périmètre du terme au moment de modérer les obligations. Il a ainsi été relevé que seuls deux événements sont absolument certains en ce monde : la survenance d'une date et le décès d'une personne⁸²⁷.

Par une décision rendue le 7 janvier 2016⁸²⁸, la troisième chambre civile de la Cour de cassation semble revenir sur cette jurisprudence et retenir une conception subjective du caractère certain de l'événement. Il s'agissait de la vente d'un terrain moyennant un prix partiellement payable à terme, l'échéance étant fixée à l'ouverture d'un golf devant y être aménagé. La survenance de l'événement étant constatée par suite de l'ouverture du golf, le vendeur invoque la défaillance de son acquéreur au moment de payer le solde du prix de vente et entame les mesures d'exécution forcée de sa créance. L'acquéreur invoque alors le fait que le terme n'en est pas un, mais qu'il s'agit au contraire d'une condition, l'événement fixé par les parties pour entraîner l'obligation de payer le solde du prix étant incertain. Dès lors, la qualification de condition empêchait que soit reconnue l'existence même de l'obligation avant sa survenance et donc la possibilité pour le vendeur d'entamer des procédures en exécution forcée. Les juges du fond comme la Cour de cassation s'opposèrent à ce raisonnement qui apparaissait pourtant comme une application stricte de la jurisprudence antérieure invitant à retenir une approche objective du caractère certain de l'événement. Redonnant ici toute sa place à l'appréciation qu'ont eue les parties du caractère certain de l'événement au moment de signer le contrat de vente⁸²⁹, les hauts magistrats approuvèrent les juges du fond en ce que les modalités de paiement du solde du prix de vente étaient « liées à la réalisation d'événements futurs certains dont seule la date demeurait incertaine ». Cette approche subjective n'est pas sans rappeler d'autres situations où le législateur a qualifié de « terme » des événements objectivement incertains⁸³⁰.

In fine, la décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 janvier 2016 semble remettre le contrat et l'accord des parties au centre des débats pour qualifier l'événement de terme ou de condition. Si les parties ont formellement attaché audit événement un caractère certain, mais que cela peut objectivement être contestable, cette jurisprudence semble valider cette qualification et reconnaître donc l'existence de l'obligation de paiement dès la conclusion du contrat. Le notaire devra veiller, d'une part, à bien définir l'événement à la survenance duquel les parties décident de reporter le paiement de tout ou partie du prix et, d'autre part, à qualifier celui-ci de terme en précisant que l'obligation à laquelle l'acquéreur est tenu existe dès la signature de l'acte, mais que seule son exécution est reportée à la survenance de l'événement.