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La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse synallagmatique de vente en la forme authentique
2022
– Promesse synallagmatique et non-respect de l'engagement du vendeur. – La forme synallagmatique du contrat induit que les deux parties se trouvent définitivement engagées, l'une à vendre et l'autre à acheter. Les circonstances de droit (purge de droits de préemption, mainlevée d'inscription hypothécaire, etc. ) ou de fait (financement à obtenir, vente préalable d'un autre bien, etc. ) entourant l'opération ont rendu nécessaire ou souhaitable de passer par l'étape de l'avant-contrat, sans pour autant reporter la fermeté de l'engagement des parties ni la formation du contrat. Bien que le …
Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– Responsabilité contractuelle ? – Que la sanction soit limitée à l'indemnisation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat (pour le contrat sous signature privée) ou qu'elle puisse être étendue à la constatation judiciaire de la vente (en présence d'un acte authentique), se pose la question de la nature juridique de la responsabilité ainsi engagée. La distinction communément retenue entre responsabilité délictuelle ou extracontractuelle et responsabilité contractuelle devrait nécessairement nous conduire à conclure qu'il s'agit de cette deuxième forme de responsabilité. Un contrat …
La nullité de la vente consentie
2022
– Le choix d'une nullité relative. – Puisqu'il nous faut à nouveau choisir la solution nous paraissant la plus adaptée pour accompagner le raisonnement proposé d'une vente solennelle, nous retiendrons la nullité relative comme devant sanctionner son non-respect. Les décisions récentes en matière de vente en l'état futur d'achèvement ou de promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique appellent tout d'abord à apprécier ce qui semble être la position de la Cour de cassation dans des situations semblables 683 . Par ailleurs, le champ d'application de la nullité relative …
Quid de l'acte sous signature privée ?
2022
– L'approche souple. – Par une approche plus souple, il serait possible de considérer que le contrat de vente immobilière est formé par un acte écrit, que ce dernier ait les attributs de l'authenticité ou qu'il ne soit que sous signature privée. Les avantages et inconvénients sont alors inversés avec l'approche rigoriste, la sécurité juridique optimale de la première approche laissant place à la préservation de pratiques en place au sein des agences immobilières. Puisque le contrat de vente immobilière serait formé dans l'un et l'autre cas, la responsabilité encourue par le cocontractant …
L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– De l'importance de l'immobilier dans le patrimoine des Français pour justifier le recours à l'authenticité. – L'exigence de solennité, qui plus est lorsque celle-ci doit emprunter la forme authentique, est bien souvent motivée par la nécessité de protéger le consentement des parties à un acte grave. Comment ne pas être convaincu de l'importance que représente la vente immobilière, non pas seulement pour ceux dont c'est le métier, mais surtout pour les non-sachants ? Des études soulignent ainsi régulièrement l'importance du patrimoine immobilier dans le patrimoine global des Français. C'est …
Illustrations
2022
– Les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière constatées à l'étranger. – « Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale » 619 . Lors de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, dont l'actif est ainsi …
Le formalisme aux fins d'opposabilité
2022
– Illustration. La publicité foncière. – Une illustration peut être trouvée dans l'obligation de publication au service de publicité foncière des actes portant mutation de droits immobiliers 588 , au premier rang desquels les ventes d'immeuble 589 . …
Le formalisme aux fins de preuve
2022
– Obligation d'un écrit aux fins de preuve. – Aussi consensuel qu'il soit, le contrat de vente n'en est pas moins un acte juridique soumis aux règles générales du droit de la preuve 584 prescrites par le Code civil 585 . Au-delà d'un certain montant, dérisoire lorsque l'on parle de contrat de vente d'immeuble 586 , l'écrit est obligatoire pour apporter la preuve du contrat 587 …
Les « atténuations » ou exceptions existantes
2022
– Atténuations et exceptions. – Le principe du consensualisme n'est pas absolu, en ce qu'il peut faire l'objet d'atténuations ou connaître des exceptions. …
Les sanctions de l'inexécution du contrat
2022
– La demande tendant à provoquer la résolution du contrat. – L'applicabilité de cette sanction 558 au cas particulier du conflit entourant l'offre de vente (ou d'achat) acceptée interroge sur son principe même, sur son opportunité et même sur son intérêt. …