L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières

– Le formalisme et le notariat. – Le formalisme est inhérent à la fonction notariale, à sa mission même. Les notaires poursuivent ainsi inlassablement l'objectif d'un consentement éclairé des parties aux conventions qu'ils sont appelés à recevoir, usant du formalisme pour insister sur l'importance de celles-ci (on pourrait parler d'un formalisme d'information)⁶⁵⁷, en conserver la preuve (formalisme aux fins de preuve) ou pour en assurer l'opposabilité aux tiers ou à l'administration (formalisme aux fins d'opposabilité)⁶⁵⁸. C'est ainsi qu'un illustre auteur et notaire remarquait que « sous l'angle du formalisme, tous les contrats que reçoit un notaire présentent la même gravité. Il est toujours essentiel, quel que soit le contrat, de s'assurer de la validité du consentement et de se préoccuper de la protection des tiers sans perdre un instant de vue les objectifs de sécurité et de rapidité »⁶⁵⁹. Spécialistes du droit de la vente immobilière, et professionnels de confiance chargés de longue date de « formaliser » les accords entre des contractants⁶⁶⁰, les notaires semblent naturellement les plus à même de se voir confier l'intervention ultime emportant la formation du contrat de vente. Appliqué à la vente immobilière, ce raisonnement sonne même comme une évidence en raison du positionnement central du notaire dans ces opérations. Courroie de transmission incontournable pour permettre l'accomplissement des formalités de publicité foncière, le renvoi de la formation du contrat de vente immobilière à l'acte reçu par un notaire reviendrait à lui accorder une plus grande densité dans le recueil des consentements.

– De l'importance de l'immobilier dans le patrimoine des Français pour justifier le recours à l'authenticité. – L'exigence de solennité, qui plus est lorsque celle-ci doit emprunter la forme authentique, est bien souvent motivée par la nécessité de protéger le consentement des parties à un acte grave. Comment ne pas être convaincu de l'importance que représente la vente immobilière, non pas seulement pour ceux dont c'est le métier, mais surtout pour les non-sachants ? Des études soulignent ainsi régulièrement l'importance du patrimoine immobilier dans le patrimoine global des Français. C'est ainsi que la part du patrimoine immobilier de la moitié des ménages français s'élève début 2018 à 61,2 %, et atteint même 74,7 % chez les moins de trente ans. L'importance de cet investissement est renforcée par la part de l'endettement, mécaniquement plus significative chez les jeunes ménages puisqu'elle s'élève à 58,3 % chez les moins de trente ans⁶⁶¹.

S'il ne fait aucun doute que les actes solennels limitativement listés à ce jour, et plus particulièrement ceux devant revêtir la forme authentique, correspondent à des « actes graves » en ce qu'ils impactent la situation des parties ou de l'une d'elles, il paraît étonnant de ne pas accorder la même importance à « l'investissement d'une vie ». L'accélération des mutations immobilières, faisant que bien souvent un même ménage acquiert et revend pendant sa vie plusieurs biens immobiliers, ne nous paraît pas atténuer l'impact de cet investissement. La protection inhérente à l'acte authentique nous semble ici en adéquation avec l'importance de ces opérations.

On peut consulter sur le site de l'Insee les principaux indicateurs et des analyses sur les inégalités monétaires, la pauvreté et le patrimoine des ménages en 2021 :

www.insee.fr/fr/statistiques/5371304.

– Une importance à l'origine d'une « resolennisation ». – Une plume des plus autorisées a relevé que « dans les idées les plus profondes de l'humanité, la terre n'est pas un bien comme les autres. Sa propriété est moins privative : son aliénation est moins libre ; sa vente ne peut pas être affaire courante entre deux individus »⁶⁶². Puisque le bien immobilier n'est pas comparable à tout bien mobilier au regard de son importance (financière, sociétale, environnementale⁶⁶³, etc.), l'application à celui-ci du même principe directeur qu'est le consensualisme ne peut que surprendre. Et puisque ces situations ne sont effectivement et objectivement pas comparables, le droit s'est déjà adapté afin de conférer à la vente d'immeuble un caractère plus solennel, en attendant qu'elle revête dans son ensemble les habits d'une solennité nouvelle. La « resolennisation »⁶⁶⁴ de la vente immobilière n'est pas une préoccupation nouvelle, en ce qu'elle a déjà commencé et a été commentée⁶⁶⁵. Il est d'une certaine façon proposé d'achever la mécanique enclenchée en tirant les conclusions de la singularité de la mutation portant sur un bien immobilier.

– L'impératif ou le devoir de lecture. – Si l'existence d'un acte écrit présente évidemment l'avantage d'apporter plus aisément la preuve des engagements réciproques des parties⁶⁵¹, elle ne saurait en revanche éclairer davantage les parties si cet écrit n'était point lu ! Il convient de constater, à regret, que l'existence d'un écrit n'en fait point un écrit lu et compris des parties⁶⁵². Ce simple constat a souvent été fait dans les dossiers confiés aux notaires, qui s'étonnent parfois de noter combien les engagements exprimés par écrit dans un acte sous signature privée, hors leurs présence et accompagnement, n'ont pas été lus et encore moins compris et appréhendés par les parties ou l'une d'elles. Le seul moyen fiable de contourner cette véritable lapalissade juridique⁶⁵³ serait de renvoyer à un formalisme imposant que soient vérifiées la connaissance, la compréhension et l'adhésion sans réserve des parties aux conventions. Il s'agit bien évidemment de l'exigence d'authenticité et de l'accompagnement corrélatif du notaire⁶⁵⁴ au moment même de la formation du contrat. L'égalité juridique des citoyens⁶⁵⁵ en sortirait mécaniquement renforcée.

– Vertus préventives de l'authenticité. – Apportant un éclairage historique sur les origines de l'authenticité, il a pu être précisé que « sa création répond au besoin ressenti par les personnes privées de sécuriser, de manière préventive, leurs rapports juridiques en les dotant d'un caractère d'incontestabilité »⁶⁵⁶.