Les sanctions de l'inexécution du contrat

– Sanctionner la partie défaillante. – Une deuxième approche consisterait à demander à ce que la partie défaillante (en ce qu'elle ne respecte pas le contrat formé), soit sanctionnée pour ce comportement. Cette défaillance peut ainsi venir du vendeur qui refuse désormais de vendre, ou de l'acheteur qui a changé d'avis et ne souhaite plus du bien en question⁵⁴⁴.

– Qualification de l'obligation non respectée. – La classification des obligations relève autant d'une tradition chez les juristes que d'une impérieuse nécessité afin d'en faire apparaître le régime applicable avec autant de clarté que possible. Cet exercice s'est trouvé affecté, s'agissant du classement des obligations, par la réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016. Ainsi, alors que les obligations étaient auparavant réparties entre obligation de faire, de ne pas faire et de donner⁵⁴⁵, cette dernière catégorie, la plus contestée, a désormais disparu du Code civil. Il a pu être souligné que l'obligation de donner ne se matérialisait que très rarement, voire jamais s'agissant de corps certains (comme le sont les immeubles), tant l'effet translatif du contrat de vente⁵⁴⁶ s'opère automatiquement⁵⁴⁷. Si l'obligation de donner n'existe plus dans le Code civil, l'effet translatif du contrat de vente, qui en était le fondement, justifie toujours quant à lui le contentieux en reconnaissance d'un transfert du droit de propriété sur le bien vendu relevant de la constatation judiciaire de celle-ci⁵⁴⁸.

– Les objectifs de l'action. – Plusieurs objectifs peuvent commander cette action. Le premier consisterait à tenter de faire entendre raison à la partie défaillante en la contraignant à signer l'acte attendu (promesse de vente ou acte de vente). Il s'agirait donc d'une action incitative. Un deuxième objectif pourrait résider dans la volonté d'être indemnisé pour le préjudice le cas échéant subi. L'action serait en ce cas réparatrice. Un troisième objectif semble pouvoir être ajouté, en ce que l'action permettrait de libérer son auteur de tout engagement à l'égard de son cocontractant récalcitrant. L'action serait alors libératoire.

– Sanctions du non-respect des engagements contractuels. Liste. – L'ordonnance du 10 février 2016⁵⁴⁹ est venue réformer, compléter et réorganiser le régime applicable en cas d'inexécution du contrat. Elle a notamment inversé la règle selon laquelle « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts »⁵⁵⁰. C'est ainsi que désormais, et par principe, l'inexécution d'une obligation se règle au travers de l'exécution en nature⁵⁵¹.

Une présentation liminaire, en forme d'inventaire, des sanctions applicables à l'inexécution contractuelle est proposée sous l'article 1217 du Code civil⁵⁵². Au cas particulier de la formation du contrat de vente à travers l'acceptation de l'offre faite, trois⁵⁵³ principales sanctions semblent possibles : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation⁵⁵⁴, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Ce choix est à la discrétion du créancier de l'obligation de faire non respectée, qui peut cumuler les sanctions qui ne seraient pas incompatibles et demander à ce que soit prononcée, en tout état de cause, la sanction consistant au versement de dommages et intérêts⁵⁵⁵.

– Possibilité d'une exécution en nature ? – L'ordonnance du 10 février 2016 est venue formuler le principe de l'exécution en nature des obligations. Cette exécution en nature pourrait consister, dans notre cas, en une injonction de faire (de signer l'acte contenant promesse de vente ou vente), le cas échéant sous astreinte, ou en une constatation judiciaire d'un acte juridique⁵⁵⁶. L'exécution en nature nécessite que soient réunies trois conditions pour être valablement mise en œuvre : la mise en demeure préalable, la bonne foi du créancier et l'absence de disproportion manifeste entre le coût de l'exécution forcée et son intérêt pour le demandeur⁵⁵⁷.

– La demande tendant à provoquer la résolution du contrat. – L'applicabilité de cette sanction⁵⁵⁸ au cas particulier du conflit entourant l'offre de vente (ou d'achat) acceptée interroge sur son principe même, sur son opportunité et même sur son intérêt.

La réunion des critères listés par l'article 1583 du Code civil entraîne automatiquement la formation du contrat de vente et, partant, transfert de propriété. En ce qu'il consiste en la réunion d'obligations réciproques de vendre et d'acheter, le contrat de vente est par essence synallagmatique⁵⁵⁹. S'y appliquent alors les règles propres à cette catégorie de contrat en cas d'inexécution d'obligations contractuelles, dont fait notamment partie la résolution⁵⁶⁰. C'est pourquoi l'engagement pris par chacune des parties de vendre et d'acheter, quand bien même il ne résulterait que d'un échange d'offre(s) acceptée(s), est susceptible de justifier la mise en œuvre de la résolution du contrat en cas d'inexécution par l'une des parties.

Si la sanction de la résolution du contrat ainsi formé est bien applicable, quels en seraient l'opportunité et/ou l'intérêt au cas particulier ? Il est vrai que nous serions dans une situation où l'un des cocontractants, par exemple l'acquéreur, constate la défaillance d'un vendeur qui refuse la vente d'un bien, malgré la formation du contrat de vente en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil. L'acquéreur dispose alors de la possibilité de « forcer » la vente dans des conditions que nous avons rappelées⁵⁶¹. Il peut également décider de « passer son chemin » en abandonnant purement et simplement l'opération projetée. Mais dans ce cas, lié par un contrat déjà formé, il faudrait qu'il en constate (ou fasse constater) l'anéantissement. Il conviendrait en effet d'éviter que le vendeur, tout d'abord récalcitrant, ne change d'avis et souhaite constater la vente à un moment où c'est l'acquéreur désormais qui aura décidé de reprendre sa liberté (et se sera peut-être même projeté et engagé dans l'acquisition d'un autre bien). Il pourrait à cet égard être conseillé à celle des deux parties confrontées à cette situation d'invoquer à titre conservatoire, et pour éviter des difficultés à l'avenir, les dispositions des articles 1224 et suivants du Code civil. Dès lors qu'une mise en demeure aura été formalisée pour enjoindre la partie défaillante (le vendeur dans notre exemple) à respecter son engagement (de permettre la vente par la signature d'une promesse ou d'un acte de vente), l'autre partie (l'acquéreur) pourra résoudre unilatéralement le contrat de vente formé dans les conditions de l'article 1226 du Code civil⁵⁶². Si la contestation de cette résolution par le débiteur de l'engagement non respecté (toujours le vendeur dans notre exemple) semble peu probable, elle pourra aboutir soit à une demande tendant à la constatation judiciaire de la résolution ou, si l'acquéreur accepte de poursuivre l'opération, en une demande tendant à constater la vente (ce que l'action du vendeur aura facilité). Dans ce dernier cas, et par un procédé contradictoire, la sanction de la résolution (unilatérale) du contrat pourrait consister finalement en une action incitative tendant à obtenir l'application de ce même contrat !

– Le versement de dommages et intérêts. – La condamnation au versement de dommages et intérêts est une sanction éprouvée en matière de vente immobilière et applicable au cas particulier du contentieux de l'offre acceptée et du contrat de vente formé mais non respecté. Cette sanction est désormais prévue aux articles 1231 et suivants du Code civil⁵⁶³. Sa mise en œuvre nécessite ici aussi une mise en demeure préalable restée infructueuse dans un délai raisonnable⁵⁶⁴. En dehors de cette condition de forme, cette action nécessite que soient réunies des conditions de fond servant à en dresser le cadre ainsi que les limites. C'est ainsi qu'il est nécessaire d'établir une faute en lien avec un dommage.

La faute sera facile à établir. Elle consistera en l'inexécution du contrat de vente par l'un des cocontractants.

Le dommage est quant à lui susceptible de soulever plus de difficultés et de faire apparaître des limites avec ce qui résulterait de l'application d'une responsabilité délictuelle en lieu et place d'une responsabilité contractuelle⁵⁶⁵. C'est ainsi que le dommage s'identifie aux conséquences attachées à la privation de la prestation promise, l'article 1231-1 du Code civil parlant alors de la perte subie par le créancier et le gain dont il est privé⁵⁶⁶. Le dommage doit être certain et non pas simplement éventuel, ce qui n'empêche pas de consister en une perte de chance⁵⁶⁷. Il doit également être directement rattaché à la faute (la défaillance du vendeur ou de l'acquéreur) par application du critère du lien de causalité applicable tant en matière de responsabilité extracontractuelle qu'en matière de responsabilité contractuelle. Surtout, et ce peut être ici une importante limite à la mise en jeu de la responsabilité contractuelle au travers d'une demande en versement de dommages et intérêts, le dommage doit par principe être prévisible⁵⁶⁸. C'est ainsi que, par principe, le dommage normalement imprévisible ne donne pas lieu à indemnisation, l'appréciation en étant faite lors de la formation du contrat et in abstracto ⁵⁶⁹. Si les prévisions du contrat peuvent en la matière jouer un rôle important dans l'appréciation par des magistrats du caractère imprévisible d'un dommage, c'est justement ce qui manquera bien souvent dans la situation d'un contrat de vente formé par la simple et seule rencontre des volontés au travers d'une lettre d'offre acceptée. Il est en effet bien rare, pour ne pas dire exceptionnel, que ces échanges plus ou moins formalisés entre des parties à la vente prévoient les détails ou même simplement les principes d'une indemnisation du préjudice que subirait l'une des deux en cas de défaillance de l'autre partie dans l'exécution du contrat formé. Ces prévisions apparaissent bien souvent au stade de l'avant-contrat, notamment si ce dernier se trouve préparé et reçu par un notaire.

Àcette importante limite peut s'ajouter une différence de traitement dans les défaillances respectives du vendeur et de l'acquéreur. Àtravers la formation de la vente, l'acquéreur se trouve engagé par une obligation principale de payer le prix de vente⁵⁷⁰. Partant, il apparaît possible pour le vendeur d'invoquer, à l'encontre de son acquéreur défaillant, le régime spécifique des obligations de sommes d'argent. C'est ainsi que le dommage serait alors déterminé par renvoi à l'application de l'intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure, sans que le vendeur ne soit tenu de justifier d'aucune perte, et sans priver le vendeur de réclamer la condamnation de l'acquéreur au versement de dommages et intérêts supplémentaires distincts de l'intérêt moratoire⁵⁷¹.