Quid de l'acte sous signature privée ?

– Position du problème. – Les mérites de l'authenticité ont été rappelés, et justifient que la solennité du contrat de vente renvoie naturellement à la signature d'un acte authentique pour en constater la formation. La question se pose néanmoins de savoir ce qu'il adviendrait des nombreux actes sous signature privée régularisés quotidiennement pour constater l'accord d'un vendeur et d'un acquéreur sur l'objet d'une vente immobilière. Souvent signés dans des agences immobilières, sous la forme de promesse unilatérale ou plus régulièrement sous forme de promesse synallagmatique de vente⁶⁶⁶, ces actes constituent des actes écrits auxquels il paraît possible de maintenir des conséquences de droit entre les parties. Deux solutions semblent finalement pouvoir être envisagées à cet égard.

– L'approche rigoriste. – Dans une approche stricte d'une solennité nouvelle du contrat de vente immobilière, il pourrait être considéré que le contrat de vente ne pourrait être formé que par la signature d'un acte authentique, aucune conséquence ou effet de droit ne pouvant être attaché à un acte de vente sous signature privée, désormais nul⁶⁶⁷ (approche n^o 1 ou rigoriste). Cette approche présenterait l'avantage d'une sécurité juridique maximale accordée aux cocontractants, puisque le contrat de vente ne pourrait se trouver formé qu'après avoir été éclairé par leur notaire. L'inconvénient majeur porterait sur le sort qui serait fait aux nombreux actes signés en agence immobilière. L'approche rigoriste nécessiterait par ailleurs de distinguer, en raison de la dichotomie ainsi mise en place, entre la responsabilité engagée par une partie défaillante après la signature d'un acte authentique constatant la formation de la vente (responsabilité nécessairement contractuelle) et la responsabilité engagée par cette même partie après la signature d'un acte simplement sous signature privée (responsabilité extracontractuelle, le contrat n'étant pas alors formé).

– L'approche souple. – Par une approche plus souple, il serait possible de considérer que le contrat de vente immobilière est formé par un acte écrit, que ce dernier ait les attributs de l'authenticité ou qu'il ne soit que sous signature privée. Les avantages et inconvénients sont alors inversés avec l'approche rigoriste, la sécurité juridique optimale de la première approche laissant place à la préservation de pratiques en place au sein des agences immobilières. Puisque le contrat de vente immobilière serait formé dans l'un et l'autre cas, la responsabilité encourue par le cocontractant défaillant serait de nature contractuelle.

– Proposition de solution. – Puisqu'il convient de choisir en tenant compte des avantages et inconvénients de chacune des approches, il semble qu'il faille privilégier celle cumulant les avantages sans souffrir de réels inconvénients ! La combinaison des approches rigoriste et souple fait alors apparaître une troisième approche, que nous qualifierons de « pragmatique », de nature à répondre aux besoins du marché (rapidité, fluidité, habitude) tout en relevant le niveau de sécurité juridique que nous ambitionnons pour les parties. C'est ainsi que la formation du contrat de vente serait bien réservée à la signature d'un acte, authentique, l'acte sous signature privée ne pouvant emporter cet effet. Dès lors, les effets ultimes du contrat de vente formé (en ce qu'ils permettent notamment l'exécution forcée en nature) seraient réservés au seul contrat de vente passé en la forme authentique. L'impossibilité de signer efficacement un contrat de vente sous signature privée nécessite néanmoins que soit abordé le sort de ces actes et, le cas échéant, les sanctions attachées à leur non-respect⁶⁶⁸.