Illustrations

– Liste limitative. – La solennité d'un contrat ne se présume pas, elle doit résulter expressément et sans discussion possible des termes mêmes de la loi. Le principe restant celui du consensualisme⁶⁰⁵, la solennité fait figure d'exception⁶⁰⁶. En nous limitant aux seuls actes authentiques⁶⁰⁷, peuvent ainsi être cités la constitution d'hypothèque⁶⁰⁸, la subrogation conventionnelle par la volonté du débiteur⁶⁰⁹, la donation⁶¹⁰, le contrat de mariage⁶¹¹, la vente d'immeuble à construire du secteur protégé⁶¹², la location-accession⁶¹³, le contrat de fiducie lorsque les biens, droits ou sûretés transférés dans le patrimoine fiduciaire dépendent de la communauté existant entre les époux ou d'une indivision⁶¹⁴.

– Le cas de la promesse d'une durée de plus de dix-huit mois. – Le Code de la construction et de l'habitation impose désormais que la promesse de vente consentie par une personne physique soit conclue par acte authentique si sa durée dépasse dix-huit mois⁶¹⁵. La nullité encourue est relative, de sorte que seul le promettant peut l'invoquer⁶¹⁶. Il s'agit d'une illustration récente⁶¹⁷ du recours à l'acte authentique pour protéger les contractants. Son insertion sous le titre « Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers » ne laisse pas de doute sur les objectifs poursuivis par le législateur à travers cette solennisation de certaines promesses de vente⁶¹⁸.

– Les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière constatées à l'étranger. – « Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale »⁶¹⁹. Lors de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, dont l'actif est ainsi principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, la constatation par acte authentique de cette cession est obligatoire⁶²⁰. Le notaire est ici mis à contribution afin d'assurer le recouvrement des impositions dues, renforcer dans ces opérations la lutte contre le blanchiment de capitaux, s'assurer de la purge effective d'éventuels droits de préemption et, bien évidemment, dispenser son devoir de conseil aux investisseurs étrangers ne maîtrisant pas nécessairement les subtilités du droit applicable à des immeubles situés en France.

Nous renvoyons sur ce point au rapport du 111^e Congrès des notaires de France⁶²¹ :

www.congresdesnotaires.fr/media/uploads/ouvrages/rapport_111.pdf.