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La fiscalité applicable au propriétaire du bien
2025
– Notion de réserve de jouissance. – Le concept fiscal de réserve de jouissance est bien connu des notaires s'agissant des droits de mutation à titre onéreux : lorsqu'un vendeur se réserve pour un temps plus ou moins long la jouissance du bien cédé, cette réserve de jouissance constitue pour l'acquéreur une charge augmentative du prix 204 . Mais la notion de réserve de jouissance joue également un rôle important en matière de revenus fonciers : ce concept procède d'une fiction selon laquelle le propriétaire d'un immeuble qui en conserve la jouissance, pour lui-même ou pour un tiers, doit …
La pratique du faible loyer au regard de la détermination du revenu brut
2025
– L'abus de droit rampant. – La question est de savoir si la requalification du bail en réserve de jouissance impose à l'administration fiscale de recourir à la procédure de l'abus de droit fiscal . Pour mémoire, l'administration dispose de deux cadres procéduraux différents lui permettant de remettre en cause la qualification des contrats de droit privé : lorsque la mauvaise qualification de l'acte résulte d'une simple erreur du contribuable, l'administration peut rectifier les conséquences réelles de l'acte dans le cadre de son pouvoir général de rectification (LPF, art. L. …
La pratique du faible loyer au regard de la détermination du revenu brut
2025
– Le loyer anormalement bas au regard du revenu brut locatif. – Il existe, en matière de droits d'enregistrement, un principe très connu selon lequel les droits sont perçus sur la valeur indiquée dans l'acte, ou sur la valeur réelle si celle-ci lui est supérieure. Cette règle, qui est apparue en droit français en 1797 170 , gouverne toujours les droits d'enregistrement au jour où ces lignes sont écrites 171 . Ce principe s'applique-t-il en matière de revenus fonciers ? Une illustration permet de mesurer les enjeux posés par cette question …
Un bail n'exprimant pas la valeur locative réelle du bien
2025
– La pratique du faible loyer au regard de l'encadrement des loyers. – La véritable difficulté posée par la modicité du loyer dans les baux familiaux résulte du mécanisme d'encadrement des loyers. Une présentation à grands traits de ce dispositif conduit à rappeler que la législation relative aux baux d'habitation encadre les loyers des logements situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel 157 . …
Les sociétés civiles un temps épargnées
2025
– Les SCI rattrapées. – La loi n o 2013-1203 du 23 décembre 2013 de financement de la sécurité sociale pour 2014 a mis un terme à cette situation. Depuis le 1 er janvier 2014, le recours à une société civile ne permet plus de bénéficier des aides personnalisées au logement. La règle, qui figure actuellement à l'article L. 822-3 du Code de la construction et de l'habitation, prévoit que les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d'un logement dont elles-mêmes, leur conjoint ou l'un de leurs ascendants ou descendants jouissent d'une part de la propriété ou de …
Un bail inéligible aux aides personnelles au logement
2025
– Une évolution en défaveur des familles. – La politique redistributive de l'État a évolué au début des années 1990 pour restreindre l'accès des aides personnelles au logement lorsque le bail était caractérisé par un lien de famille (§ I). Les sociétés civiles ont été préservées, pour un temps seulement, de cette politique d'exclusion (§ …
Un bail soumis au droit commun
2025
– L'absence de dispositions spécifiques. – Ni le Code civil ni la loi du 6 juillet 1989 ne contiennent de dispositions spécifiques sur les baux conclus entre membres d'une même famille. Il en résulte que le bail familial est soumis aux règles de droit commun, ce qui emporte deux conséquences principales : d'une part, le bail doit être écrit 139 , d'autre part, le locataire doit être assuré pour le risque locatif 140 . Force est de constater que ces principes sont malmenés en pratique, surtout lorsque le bail est conclu par des parents au profit de leur enfant. La pratique du bail verbal, …
Les aspects civils du bail familial
2025
– Plan. – Le bail familial est soumis aux mêmes règles que celles applicables à un bail consenti à une personne étrangère à la famille (Sous-section I). Pour autant, le lien de famille qui unit le bailleur au locataire n'est pas sans incidence sur le contrat. Les deux manifestations particulières que le lien familial imprime au contrat de bail sont les suivantes : le bail familial ne bénéficie pas en principe des aides personnelles au logement (Sous-section II) et il se caractérise le plus souvent par un loyer inférieur à la valeur locative (Sous-section …
La réincorporation de biens précédemment donnés : une fiscalité pénalisant les familles les moins fortunées
2025
– Les transmissions de patrimoine échelonnées. – Cependant, et c'est le cœur du problème, les Français ne disposent pas toujours de la possibilité de signer immédiatement une donation-partage. La situation la plus topique est celle d'une personne ne jouissant pas de richesses suffisantes pour pouvoir constituer immédiatement un lot au profit de chacun de ses enfants. Cette situation de fait, qui est invincible en raison de sa nature économique, conduira le plus souvent le donateur à procéder de manière échelonnée : à chaque fois que la surface économique de son patrimoine le lui permettra, il …
La réincorporation de biens précédemment donnés : une fiscalité pénalisant les familles les moins fortunées
2025
– Absence de perception du droit de partage. – La donation-partage n'est pas soumise au droit de partage. Cette règle s'explique par une théorie fiscale séculaire qui est celle des dispositions dépendantes. Il faut considérer, selon cette théorie, que le partage n'est qu'une disposition accessoire de la donation. La doctrine administrative moderne reprend cette règle traditionnelle en affirmant que la donation-partage n'est pas soumise au droit de partage 132 …