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Définition et éléments caractéristiques de la Vefa
2022
– Liste des éléments caractéristiques. – La lecture de l'article 1601-1 du Code civil permet d'identifier quatre éléments essentiels à la qualification d'une vente en l'état futur d'achèvement : l'existence d'une vente (A), contenant l'obligation d'édifier (B) une construction (C) dans un délai déterminé (D). Ces critères sont cumulatifs en ce qu'ils sont tous essentiels à cette …
Définition et éléments caractéristiques de la Vefa
2022
– Une définition à l'efficacité éprouvée. – L'article 1601-1 du Code civil définit en ces termes la vente d'immeuble à construire, dont relève la vente en l'état futur d'achèvement : « La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ». La situation est assez rare pour être relevée 1249 : la rédaction ainsi proposée date de la création même de la vente d'immeuble à construire à travers la loi du 3 janvier 1967. Cette remarquable stabilité du …
Le vendeur non professionnel : une exonération limitée
2022
– Vendeur de bonne foi. – En tout état de cause, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés sera inopérante, même pour un vendeur particulier, dès lors que l'acquéreur aura rapporté la preuve de la mauvaise foi du vendeur 1241 : c'est-à-dire que celui-ci avait connaissance du défaut de la chose au jour de la vente, et l'a dissimulé à …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Un principe jurisprudentiel constant. – Il faut remonter à 1954 pour trouver l'origine de l'interdiction pour le vendeur professionnel de s'exonérer de sa garantie des vices cachés. Aux termes d'un arrêt du 24 novembre 1954 1217 , la Cour de cassation n'a pas créé ex nihilo un régime particulier pour le vendeur professionnel, mais a assimilé par principe ce dernier au vendeur de mauvaise foi de l'article 1645 du Code civil 1218 . Cet arrêt fait donc naître une présomption à l'égard du vendeur professionnel : celle de connaître l'ensemble des vices dont la chose objet de la vente peut être …
Les aménagements
2022
– L'atténuation du caractère supplétif de la garantie des vices cachés. – Tout comme la garantie d'éviction, celle des défauts de la chose peut faire l'objet d'aménagements 1215 . Cependant, il existe également un ordre public, d'origine légale comme d'origine jurisprudentielle qui vient limiter la possibilité d'organiser au sein du contrat de tels …
Délais et mise en œuvre
2022
– Délai pour agir. – Alors que jusqu'en 2005, la loi parlait d'un « bref délai » pour agir, ce qui ne manquait pas de créer une certaine difficulté, l'ordonnance n o 2005-136 du 17 février 2005 a modifié le texte du premier alinéa de l'article 1648 du Code civil, lequel est désormais rédigé de la manière suivante : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Mais si le point de départ du délai pour agir est incontestable, il faut également garder à l'esprit que ce délai de deux ans est « …
Les conditions de fond
2022
– Un vice caché. – La notion de vice caché s'apprécie par opposition au vice apparent évoqué dans l'article 1642 du Code civil, lequel indique : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». La garantie sera donc due pour le vice qui n'est pas apparent au jour de la vente. Le caractère caché du vice doit s'apprécier au regard du respect par le vendeur de son obligation précontractuelle d'information, de la nature du bien vendu et de la connaissance de ce dernier que l'acquéreur pouvait avoir au jour de l'achat. De manière générale, on peut …
Les conditions de fond
2022
– L'existence d'un vice. – Ce vice doit être inhérent à l'immeuble vendu, sachant que la vétusté ne peut constituer un vice et que l'acquéreur d'un immeuble ancien reste tenu d'une vigilance minimale 1203 , sans toutefois qu'un défaut de recherches précises puisse lui être reproché. …
Retour sur les principes fondamentaux de la garantie des vices cachés
2022
– Régime légal. – Ce régime est défini par l'article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendentimpropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus …
Garantie des vices cachés
2022
– Un régime supplétif de la volonté des parties. – Définie par les articles 1641 et suivants du Code civil, la garantie des défauts de la chose vendue, constitue donc l'autre volet de l'obligation de garantie due par le vendeur. Préoccupation quotidienne de la pratique notariale, si la garantie des vices de la chose vendue peut être écartée par les parties sous certaines conditions, l'évolution législative et jurisprudentielle, ainsi que nous le verrons, a considérablement étendu le champ de l'ordre public en la …