Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite

– Un principe jurisprudentiel constant. – Il faut remonter à 1954 pour trouver l'origine de l'interdiction pour le vendeur professionnel de s'exonérer de sa garantie des vices cachés. Aux termes d'un arrêt du 24 novembre 1954¹²¹⁷, la Cour de cassation n'a pas créé ex nihilo un régime particulier pour le vendeur professionnel, mais a assimilé par principe ce dernier au vendeur de mauvaise foi de l'article 1645 du Code civil¹²¹⁸. Cet arrêt fait donc naître une présomption à l'égard du vendeur professionnel : celle de connaître l'ensemble des vices dont la chose objet de la vente peut être affectée. Et par conséquent soumet ce dernier non seulement à garantir l'acquéreur contre tout défaut caché de la chose, mais également à indemniser ce dernier au-delà de la restitution du prix de vente.

Cette présomption, irréfragable, a été confirmée par la Cour de justice des Communautés européennes¹²¹⁹, cette juridiction considérant qu'elle ne transgressait aucun principe communautaire. Ce principe est en outre régulièrement confirmé par la Cour de cassation¹²²⁰.

– Qualité de vendeur professionnel. – La définition du vendeur professionnel ne figurant pas dans la loi, c'est par un long processus jurisprudentiel que cette notion a été encadrée. Néanmoins, on peut aujourd'hui établir qu'elle recouvre quatre conceptions du vendeur professionnel : le vendeur habituel, le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux, le vendeur ne disposant pas de connaissance technique et réalisant des travaux, et le vendeur exploitant.

– Le vendeur habituel. – Est considéré comme vendeur professionnel celui qui réalise à titre habituel des opérations d'achat et de revente. Plus précisément le marchand de biens¹²²¹. Rentre également dans cette catégorie une Safer revendant un immeuble rural¹²²². Et peu importe que le vendeur professionnel agisse dans le cadre de son activité ou à titre personnel. Àtitre d'exemple, un gérant de société dont l'activité était purement immobilière, cédant sa résidence principale, ne peut revendiquer une exonération de garantie¹²²³. Il faut également ici envisager le cas des sociétés foncières, investisseurs institutionnels, ou autres fonds d'investissement dont une partie de l'activité consiste à procéder à des acquisitions immobilières qui feront plus tard l'objet d'arbitrage, c'est-à-dire de revente, le plus souvent une fois l'investissement rentabilisé par l'exploitation locative qui en aura été faite. Faut-il reconnaître à ces structures la qualité de vendeur habituel ? La réalisation d'arbitrages réguliers devrait selon nous s'assimiler à la définition du vendeur habituel, quand bien même l'acquisition aurait été réalisée sans indication quant à une revente future du bien. Par conséquent, un tel vendeur ne pourrait revendiquer une exonération de garantie au titre des vices cachés, sauf si l'acquéreur devait lui-même être considéré comme un professionnel, ainsi que nous le verrons un plus loin.

– Le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Dans cette hypothèse, même si la vente n'est pas une activité habituelle du vendeur, si en raison de sa profession et des travaux réalisés par lui ou sous ses ordres, ce dernier a une connaissance particulière des biens vendus, il ne pourra s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil¹²²⁶. Pour illustrer ce cas, on peut citer l'exemple de l'artisan maçon qui ne justifie pas ne pas avoir réalisé lui-même les travaux¹²²⁷, ou le vendeur, ingénieur des travaux publics de profession, qui a fourni les éléments de charpente utilisés et surveillé le chantier¹²²⁸.

– Le vendeur ne disposant pas de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Il s'agit ici du cas bien connu de la pratique notariale, appelé « castor » en référence au système d'autoconstruction coopératif créé en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Concrètement, le vendeur qui a entrepris lui-même la construction d'un ouvrage ne peut, à la vente de ce dernier, invoquer une exonération de l'obligation de garantir les défauts de l'immeuble¹²²⁹, étant assimilé par la jurisprudence de la Cour de cassation à un vendeur professionnel.

– Le vendeur exploitant. – Jurisprudence plus récente, mais incontestablement destinée à connaître un fort développement dans les années qui viennent, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt du 29 juin 2017¹²³⁰, a assimilé au vendeur professionnel le vendeur également exploitant de l'immeuble objet de la vente. Le cas concernait une acquisition réalisée par une SCI d'un immeuble dans lequel avait été exploité un garage automobile pendant de longues années. L'acquéreur entendait transformer cet immeuble en immeuble à usage d'habitation. L'acte contenait une clause d'exonération des vices cachés, et les travaux réalisés une fois l'acquéreur devenu propriétaire ont mis en évidence la présence dans le sol d'hydrocarbures et de métaux lourds.

La Cour de cassation a refusé l'application de la clause exonératoire au motif qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage (par ailleurs précédemment exploité par son père), le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux.

Il convient toutefois selon nous de relativiser la portée de cet arrêt, notamment en ce qui concerne la vente d'un immeuble ayant fait l'objet d'une cessation d'activité polluante au titre du régime des installations classées pour la protection de l'environnement. Dans un tel cas, si le vendeur-exploitant a exécuté les travaux de remise en état prescrits par l'autorité administrative, si après récolement aucune réserve n'est émise, le vendeur pourra stipuler une exonération de garantie, la pollution connue ayant été traitée.

– L'exception de la vente entre professionnels. – Lorsque la vente concerne également un acquéreur de la même spécialité, une clause d'exonération des vices cachés retrouve son efficacité¹²³¹. Ceci étant, l'obligation de bonne foi continue de peser sur le vendeur¹²³².