Les aménagements

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– L'atténuation du caractère supplétif de la garantie des vices cachés. – Tout comme la garantie d'éviction, celle des défauts de la chose peut faire l'objet d'aménagements¹²¹⁵. Cependant, il existe également un ordre public, d'origine légale comme d'origine jurisprudentielle qui vient limiter la possibilité d'organiser au sein du contrat de tels aménagements.

Le rappel des principes

– Extension de garantie. – Le texte de l'article 1643 du Code civil n'interdit pas d'aggraver l'obligation de garantie des vices cachés du vendeur. Peu habituelle dans le cadre de la vente immobilière, il est vrai, on peut néanmoins imaginer cette extension en prévoyant par exemple un allègement des conditions de fond nécessaire à sa mise en œuvre, ou en prévoyant un délai pour agir plus long que celui de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

– Limitation de garantie. – Le même article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité contractuelle d'exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En matière immobilière, cela est bien évidemment possible, et la jurisprudence de la Cour de cassation le rappelle régulièrement, en validant des clauses d'exonération¹²¹⁶ dès lors que le vendeur ne fait pas preuve de mauvaise foi.

– Limitations à la liberté contractuelle. – Ceci étant, la possibilité ouverte en matière de limitation du champ de la garantie des défauts cachés de l'immeuble vendu s'est heurtée à la nécessaire protection de l'acquéreur, et surtout l'acquéreur profane. Par conséquent, la jurisprudence, mais également le législateur se sont attachés à limiter cette possibilité, ce qui ne simplifie pas la tâche du rédacteur des conventions des parties, car certaines clauses exonératoires peuvent ne pas trouver leur efficacité en raison de la situation du vendeur.

L'encadrement de l'exonération conventionnelle de la garantie des vices cachés

– Précautions rédactionnelles. – La pratique quotidienne de la vente immobilière conduit souvent à prévoir dans les actes de vente une clause d'exonération générale de la garantie de l'article 1641 du Code civil. Or, cette liberté contractuelle est en réalité très encadrée et l'évolution de la jurisprudence sur ce point précis doit servir de guide pour le rédacteur. Il nous semblait donc important de synthétiser dans les développements qui vont suivre les principales situations susceptibles de soulever l'interrogation du rédacteur. Lequel, en cas de doute, devra donc s'informer de la façon la plus exhaustive possible auprès des parties à l'acte.

Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite

– Un principe jurisprudentiel constant. – Il faut remonter à 1954 pour trouver l'origine de l'interdiction pour le vendeur professionnel de s'exonérer de sa garantie des vices cachés. Aux termes d'un arrêt du 24 novembre 1954¹²¹⁷, la Cour de cassation n'a pas créé ex nihilo un régime particulier pour le vendeur professionnel, mais a assimilé par principe ce dernier au vendeur de mauvaise foi de l'article 1645 du Code civil¹²¹⁸. Cet arrêt fait donc naître une présomption à l'égard du vendeur professionnel : celle de connaître l'ensemble des vices dont la chose objet de la vente peut être affectée. Et par conséquent soumet ce dernier non seulement à garantir l'acquéreur contre tout défaut caché de la chose, mais également à indemniser ce dernier au-delà de la restitution du prix de vente.

Cette présomption, irréfragable, a été confirmée par la Cour de justice des Communautés européennes¹²¹⁹, cette juridiction considérant qu'elle ne transgressait aucun principe communautaire. Ce principe est en outre régulièrement confirmé par la Cour de cassation¹²²⁰.

– Qualité de vendeur professionnel. – La définition du vendeur professionnel ne figurant pas dans la loi, c'est par un long processus jurisprudentiel que cette notion a été encadrée. Néanmoins, on peut aujourd'hui établir qu'elle recouvre quatre conceptions du vendeur professionnel : le vendeur habituel, le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux, le vendeur ne disposant pas de connaissance technique et réalisant des travaux, et le vendeur exploitant.

– Le vendeur habituel. – Est considéré comme vendeur professionnel celui qui réalise à titre habituel des opérations d'achat et de revente. Plus précisément le marchand de biens¹²²¹. Rentre également dans cette catégorie une Safer revendant un immeuble rural¹²²². Et peu importe que le vendeur professionnel agisse dans le cadre de son activité ou à titre personnel. Àtitre d'exemple, un gérant de société dont l'activité était purement immobilière, cédant sa résidence principale, ne peut revendiquer une exonération de garantie¹²²³. Il faut également ici envisager le cas des sociétés foncières, investisseurs institutionnels, ou autres fonds d'investissement dont une partie de l'activité consiste à procéder à des acquisitions immobilières qui feront plus tard l'objet d'arbitrage, c'est-à-dire de revente, le plus souvent une fois l'investissement rentabilisé par l'exploitation locative qui en aura été faite. Faut-il reconnaître à ces structures la qualité de vendeur habituel ? La réalisation d'arbitrages réguliers devrait selon nous s'assimiler à la définition du vendeur habituel, quand bien même l'acquisition aurait été réalisée sans indication quant à une revente future du bien. Par conséquent, un tel vendeur ne pourrait revendiquer une exonération de garantie au titre des vices cachés, sauf si l'acquéreur devait lui-même être considéré comme un professionnel, ainsi que nous le verrons un plus loin.

Le cas de la société civile immobilière

Parmi les évolutions jurisprudentielles concernant la notion de vendeur professionnel dans le cadre de l'obligation de garantie de l'article 1641 du Code civil, il faut rappeler celle concernant les SCI. Par un arrêt du 27 octobre 2016¹²²⁴, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu à une SCI la qualité de professionnel de l'immobilier au titre de la garantie des vices cachés dans des termes dénués d'ambiguïté : « La SCI qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet « l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers… », avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision ».

Une première décision rendue en 2004 avait déjà posé la question de la qualité de la SCI à ce titre¹²²⁵, mais l'opération menée s'analysait alors comme une véritable opération de lotissement à caractère professionnel, de sorte que le fait que le vendeur soit une SCI n'apparaissait pas comme le critère déterminant pour lui reconnaître la qualité de vendeur professionnel.

En tout état de cause, le notaire devra, au moment de rédiger des statuts de SCI ou de constater une vente par une société de ce type (y compris de nature purement familiale), attirer l'attention de ses clients sur ce point précis des garanties que la SCI serait contrainte à fournir dans le cadre d'une vente immobilière, et dont ils seraient dispensés en leur simple qualité de personnes physiques n'agissant pas à titre habituel.

– Le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Dans cette hypothèse, même si la vente n'est pas une activité habituelle du vendeur, si en raison de sa profession et des travaux réalisés par lui ou sous ses ordres, ce dernier a une connaissance particulière des biens vendus, il ne pourra s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil¹²²⁶. Pour illustrer ce cas, on peut citer l'exemple de l'artisan maçon qui ne justifie pas ne pas avoir réalisé lui-même les travaux¹²²⁷, ou le vendeur, ingénieur des travaux publics de profession, qui a fourni les éléments de charpente utilisés et surveillé le chantier¹²²⁸.

– Le vendeur ne disposant pas de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Il s'agit ici du cas bien connu de la pratique notariale, appelé « castor » en référence au système d'autoconstruction coopératif créé en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Concrètement, le vendeur qui a entrepris lui-même la construction d'un ouvrage ne peut, à la vente de ce dernier, invoquer une exonération de l'obligation de garantir les défauts de l'immeuble¹²²⁹, étant assimilé par la jurisprudence de la Cour de cassation à un vendeur professionnel.

– Le vendeur exploitant. – Jurisprudence plus récente, mais incontestablement destinée à connaître un fort développement dans les années qui viennent, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt du 29 juin 2017¹²³⁰, a assimilé au vendeur professionnel le vendeur également exploitant de l'immeuble objet de la vente. Le cas concernait une acquisition réalisée par une SCI d'un immeuble dans lequel avait été exploité un garage automobile pendant de longues années. L'acquéreur entendait transformer cet immeuble en immeuble à usage d'habitation. L'acte contenait une clause d'exonération des vices cachés, et les travaux réalisés une fois l'acquéreur devenu propriétaire ont mis en évidence la présence dans le sol d'hydrocarbures et de métaux lourds.

La Cour de cassation a refusé l'application de la clause exonératoire au motif qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage (par ailleurs précédemment exploité par son père), le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux.

Il convient toutefois selon nous de relativiser la portée de cet arrêt, notamment en ce qui concerne la vente d'un immeuble ayant fait l'objet d'une cessation d'activité polluante au titre du régime des installations classées pour la protection de l'environnement. Dans un tel cas, si le vendeur-exploitant a exécuté les travaux de remise en état prescrits par l'autorité administrative, si après récolement aucune réserve n'est émise, le vendeur pourra stipuler une exonération de garantie, la pollution connue ayant été traitée.

– L'exception de la vente entre professionnels. – Lorsque la vente concerne également un acquéreur de la même spécialité, une clause d'exonération des vices cachés retrouve son efficacité¹²³¹. Ceci étant, l'obligation de bonne foi continue de peser sur le vendeur¹²³².

Le vendeur non professionnel : une exonération limitée

– Dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés. – Si le vendeur non professionnel peut, au titre de l'article 1643 du Code civil, s'exonérer de cette garantie, cette possibilité n'est cependant pas sans condition ni restriction. En effet, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoit l'établissement du dossier de diagnostic technique préalable à la vente soumet l'exonération sur les points visés, à la production de ce diagnostic¹²³³. Rappelons qu'en fonction de la nature du bien et de sa destination, certains éléments de ce dossier ne seront pas toujours obligatoires, et un soin particulier devra être porté aux dates de validité des différents examens composant le dossier de diagnostic technique, ainsi qu'à la justification des compétences professionnelles du diagnostiqueur et du respect de son obligation d'assurance. De la même manière, le notaire devra particulièrement veiller aux modifications susceptibles d'affecter le bien objet de la vente entre la promesse de vente et l'acte définitif. Il a été ainsi jugé qu'une vente, portant sur une parcelle non inscrite dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels au jour de la promesse (et ainsi que cela en était justifié aux termes de l'état des risques naturels et technologiques annexé), mais par la suite classée en zone à risque avant la réitération, doit contenir un nouvel état des risques mentionnant le nouveau classement en zone à risque, quand bien même l'état des risques annexé à la promesse était toujours en cours de validité¹²³⁴.

La Cour de cassation a pu par la suite préciser cette jurisprudence, tout d'abord en indiquant que l'obligation d'information portait également sur la prescription d'un plan de prévention, dès lors que les informations disponibles sont suffisamment précises¹²³⁵, puis en relevant que l'état des risques et pollution devant être produit à l'occasion d'une vente immobilière doit être établi depuis moins de six mois, et ce quand bien même les informations contenues dans ce document périmé sont toujours valables et n'ont pas connu de modification à la date de l'acte¹²³⁶.

De la même manière, une clause de l'acte de vente prévoyant une exonération totale ne sera efficace que si les investigations menées par l'auteur du diagnostic sont exhaustives. Et ce quand bien même le diagnostic serait erroné. Dans un tel cas, la clause d'exonération de garantie conserve son efficacité ainsi que cela a été jugé par la Cour de cassation¹²³⁷.

Enfin, il faut relever que depuis un arrêt rendu en chambre mixte par la Cour de cassation le 8 juillet 2015¹²³⁸, en cas de diagnostic erroné établi par le diagnostiqueur, ce dernier devra indemniser intégralement l'acquéreur du préjudice subi (coût des travaux en l'espèce), et non au titre de la perte de chance soit de ne pas acquérir¹²³⁹, soit d'acquérir à des conditions plus avantageuses.

Responsabilité du diagnostiqueur et protection de l'acquéreur

Le professionnel qui établit le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation engage bien entendu sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur. Mais qu'en est-il vis-à-vis de l'acquéreur ? Doit-on, dans un acte de vente, prévoir le transfert par le vendeur au profit de l'acquéreur de l'ensemble de ses droits et actions contre le diagnostiqueur en cas d'établissement d'un diagnostic erroné ?

On a pu voir que dans un tel cas, le vendeur, non professionnel, bénéficie tout de même de l'exonération de garantie, si tant est que celle-ci soit stipulée aux termes de l'acte de vente.

Pour autant, un tel transfert ne nous semble pas nécessaire, dans la mesure où la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur peut également être engagée par l'acquéreur sur la base d'un manquement par ce dernier à une obligation contractuelle, et ce au titre de sa qualité de « tiers intéressé », selon l'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006¹²⁴⁰.

– Vendeur de bonne foi. – En tout état de cause, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés sera inopérante, même pour un vendeur particulier, dès lors que l'acquéreur aura rapporté la preuve de la mauvaise foi du vendeur¹²⁴¹ : c'est-à-dire que celui-ci avait connaissance du défaut de la chose au jour de la vente, et l'a dissimulé à l'acquéreur.