– Quatre conditions cumulatives. – Pour qu'un acquéreur puisse revendiquer un manquement du vendeur à son obligation de garantir les défauts de la chose vendue, il doit justifier de l'existence de quatre conditions : l'existence d'un vice, que ce vice rende l'immeuble impropre à l'usage, qu'il soit caché, et qu'il soit antérieur à la vente.
Les conditions de fond
Les conditions de fond
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– L'existence d'un vice. – Ce vice doit être inhérent à l'immeuble vendu, sachant que la vétusté ne peut constituer un vice et que l'acquéreur d'un immeuble ancien reste tenu d'une vigilance minimale1203, sans toutefois qu'un défaut de recherches précises puisse lui être reproché.
– Un vice rendant l'immeuble impropre à l'usage. – Il n'est pas nécessaire que l'usage de l'immeuble soit rendu impossible en raison de l'existence du vice, mais bien que ce vice affecte l'immeuble de manière à le rendre impropre à sa destination. Quelques exemples tirés de la jurisprudence :
- terrain marécageux nécessitant des travaux de confortation1204 ;
- immeuble insalubre1205 ;
- vente d'un emplacement de stationnement inutilisable1206 ;
- terrain et maison inondables1207 ;
- défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse1208 ;
- terrain pollué dont la pollution était connue de l'acheteur mais d'une ampleur réelle plus importante que celle révélée par le vendeur1209.
– Un vice caché. – La notion de vice caché s'apprécie par opposition au vice apparent évoqué dans l'article 1642 du Code civil, lequel indique : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». La garantie sera donc due pour le vice qui n'est pas apparent au jour de la vente. Le caractère caché du vice doit s'apprécier au regard du respect par le vendeur de son obligation précontractuelle d'information, de la nature du bien vendu et de la connaissance de ce dernier que l'acquéreur pouvait avoir au jour de l'achat. De manière générale, on peut définir comme caché le vice dont l'acquéreur normalement diligent n'avait pas connaissance au jour de la vente et qu'il ne pouvait déceler1210.
– Un vice antérieur à la vente. – Le transfert de propriété emportant transfert des risques de la chose, le vice doit exister préalablement à la vente pour permettre à l'acquéreur d'intenter une action sur la base de la garantie des défauts de la chose vendue.