Retour sur les principes fondamentaux de la garantie des vices cachés

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Régime légal. – Ce régime est défini par l'article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendentimpropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Les personnes concernées

– Parties au contrat. – Les personnes concernées par la mise en jeu de la garantie des vices cachés sont l'acquéreur, d'une part (créancier de l'obligation), et le vendeur, d'autre part (débiteur de l'obligation).

Le créancier de la garantie des vices cachés

– L'acquéreur et ses ayants-droit. – L'acquéreur de l'immeuble n'est pas le seul bénéficiaire de cette garantie. Celle-ci profite également à ses ayants-droit, car le sous-acquéreur de l'immeuble bénéficie contre son vendeur (et anciennement acquéreur) mais aussi contre le vendeur initial de cette garantie, dès lors qu'il a un intérêt direct et personnel à agir. Il peut alors agir contre son propre vendeur, le vendeur initial, voire solliciter leur condamnation in solidum ¹²⁰⁰.

– Cas particuliers. – Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir contre le vendeur des lots au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et notamment en ce qui concerne les parties communes¹²⁰¹.

En cas d'acquisition démembrée, il faut à notre sens retenir que c'est l'usufruitier qui pourra agir, car c'est l'usage de l'immeuble qui est affecté par l'existence du vice. Et après extinction de l'usufruit, le droit d'agir reviendra au nu-propriétaire d'origine devenu plein propriétaire après consolidation de ses droits sur le bien.

Le débiteur

– Le vendeur d'immeuble. – Le débiteur est bien évidemment le vendeur, mais il faut noter que les vendeurs antérieurs peuvent également être inquiétés au titre de cette garantie. En outre, concernant la vente de l'immeuble après achèvement, le vendeur devient débiteur d'une double garantie : celle des articles 1792 et suivants du Code civil, et cumulativement de la garantie des vices cachés¹²⁰². Il existe donc ici un cumul des garanties très protecteur de l'acquéreur mais, ainsi que nous le verrons, le vendeur pourra, à certaines conditions, s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil.

Les conditions de fond

– Quatre conditions cumulatives. – Pour qu'un acquéreur puisse revendiquer un manquement du vendeur à son obligation de garantir les défauts de la chose vendue, il doit justifier de l'existence de quatre conditions : l'existence d'un vice, que ce vice rende l'immeuble impropre à l'usage, qu'il soit caché, et qu'il soit antérieur à la vente.

– L'existence d'un vice. – Ce vice doit être inhérent à l'immeuble vendu, sachant que la vétusté ne peut constituer un vice et que l'acquéreur d'un immeuble ancien reste tenu d'une vigilance minimale¹²⁰³, sans toutefois qu'un défaut de recherches précises puisse lui être reproché.

– Un vice rendant l'immeuble impropre à l'usage. – Il n'est pas nécessaire que l'usage de l'immeuble soit rendu impossible en raison de l'existence du vice, mais bien que ce vice affecte l'immeuble de manière à le rendre impropre à sa destination. Quelques exemples tirés de la jurisprudence :

terrain marécageux nécessitant des travaux de confortation¹²⁰⁴ ;
immeuble insalubre¹²⁰⁵ ;
vente d'un emplacement de stationnement inutilisable¹²⁰⁶ ;
terrain et maison inondables¹²⁰⁷ ;
défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse¹²⁰⁸ ;
terrain pollué dont la pollution était connue de l'acheteur mais d'une ampleur réelle plus importante que celle révélée par le vendeur¹²⁰⁹.

– Un vice caché. – La notion de vice caché s'apprécie par opposition au vice apparent évoqué dans l'article 1642 du Code civil, lequel indique : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». La garantie sera donc due pour le vice qui n'est pas apparent au jour de la vente. Le caractère caché du vice doit s'apprécier au regard du respect par le vendeur de son obligation précontractuelle d'information, de la nature du bien vendu et de la connaissance de ce dernier que l'acquéreur pouvait avoir au jour de l'achat. De manière générale, on peut définir comme caché le vice dont l'acquéreur normalement diligent n'avait pas connaissance au jour de la vente et qu'il ne pouvait déceler¹²¹⁰.

– Un vice antérieur à la vente. – Le transfert de propriété emportant transfert des risques de la chose, le vice doit exister préalablement à la vente pour permettre à l'acquéreur d'intenter une action sur la base de la garantie des défauts de la chose vendue.

Délais et mise en œuvre

– Délai pour agir. – Alors que jusqu'en 2005, la loi parlait d'un « bref délai » pour agir, ce qui ne manquait pas de créer une certaine difficulté, l'ordonnance n^o 2005-136 du 17 février 2005 a modifié le texte du premier alinéa de l'article 1648 du Code civil, lequel est désormais rédigé de la manière suivante : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Mais si le point de départ du délai pour agir est incontestable, il faut également garder à l'esprit que ce délai de deux ans est « enfermé » dans le délai butoir de vingt ans prévu à l'article 2232 du Code civil¹²¹¹. Restait à déterminer le jour de la naissance du droit : par un arrêt du 1^er octobre 2020, la Cour de cassation a fixé ce point de départ au jour de la signature de l'acte¹²¹². Enfin, il faut également préciser que ce délai de deux ans est un délai de forclusion, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation¹²¹³ : En l'espèce, les acquéreurs avaient sollicité du tribunal la nomination d'un expert, lequel avait rendu son rapport plus de deux ans après la saisine de la juridiction, et l'acquéreur introduisant l'action en garantie des vices cachés au moment de cette remise s'est vu déclaré forclos, plus de deux ans s'étant écoulés depuis la découverte du vice.

Délai pour agir en garantie des vices cachés contre le vendeur

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir excéder une période de vingt ans à compter de la signature de l'acte de vente.

– Mise en œuvre. – Une fois les conditions remplies et l'action ouverte dans les délais, l'acquéreur va devoir opter pour l'une des facultés ouvertes par l'article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L'action rédhibitoire aura pour but l'anéantissement rétroactif du contrat. L'action estimatoire aura, quant à elle, pour but de faire prononcer par le juge la réfaction du contrat, et donc d'obtenir une réduction du prix, laquelle ne peut être que partielle. Par ailleurs, en cas de mauvaise foi avérée du vendeur, celui-ci devra réparer les préjudices de toutes natures liés à la présence du vice caché¹²¹⁴.