– Dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés. – Si le vendeur non professionnel peut, au titre de l'article 1643 du Code civil, s'exonérer de cette garantie, cette possibilité n'est cependant pas sans condition ni restriction. En effet, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoit l'établissement du dossier de diagnostic technique préalable à la vente soumet l'exonération sur les points visés, à la production de ce diagnostic1233. Rappelons qu'en fonction de la nature du bien et de sa destination, certains éléments de ce dossier ne seront pas toujours obligatoires, et un soin particulier devra être porté aux dates de validité des différents examens composant le dossier de diagnostic technique, ainsi qu'à la justification des compétences professionnelles du diagnostiqueur et du respect de son obligation d'assurance. De la même manière, le notaire devra particulièrement veiller aux modifications susceptibles d'affecter le bien objet de la vente entre la promesse de vente et l'acte définitif. Il a été ainsi jugé qu'une vente, portant sur une parcelle non inscrite dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels au jour de la promesse (et ainsi que cela en était justifié aux termes de l'état des risques naturels et technologiques annexé), mais par la suite classée en zone à risque avant la réitération, doit contenir un nouvel état des risques mentionnant le nouveau classement en zone à risque, quand bien même l'état des risques annexé à la promesse était toujours en cours de validité1234.
La Cour de cassation a pu par la suite préciser cette jurisprudence, tout d'abord en indiquant que l'obligation d'information portait également sur la prescription d'un plan de prévention, dès lors que les informations disponibles sont suffisamment précises1235, puis en relevant que l'état des risques et pollution devant être produit à l'occasion d'une vente immobilière doit être établi depuis moins de six mois, et ce quand bien même les informations contenues dans ce document périmé sont toujours valables et n'ont pas connu de modification à la date de l'acte1236.
De la même manière, une clause de l'acte de vente prévoyant une exonération totale ne sera efficace que si les investigations menées par l'auteur du diagnostic sont exhaustives. Et ce quand bien même le diagnostic serait erroné. Dans un tel cas, la clause d'exonération de garantie conserve son efficacité ainsi que cela a été jugé par la Cour de cassation1237.
Enfin, il faut relever que depuis un arrêt rendu en chambre mixte par la Cour de cassation le 8 juillet 20151238, en cas de diagnostic erroné établi par le diagnostiqueur, ce dernier devra indemniser intégralement l'acquéreur du préjudice subi (coût des travaux en l'espèce), et non au titre de la perte de chance soit de ne pas acquérir1239, soit d'acquérir à des conditions plus avantageuses.
Responsabilité du diagnostiqueur et protection de l'acquéreur
Le professionnel qui établit le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation engage bien entendu sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur. Mais qu'en est-il vis-à-vis de l'acquéreur ? Doit-on, dans un acte de vente, prévoir le transfert par le vendeur au profit de l'acquéreur de l'ensemble de ses droits et actions contre le diagnostiqueur en cas d'établissement d'un diagnostic erroné ?
On a pu voir que dans un tel cas, le vendeur, non professionnel, bénéficie tout de même de l'exonération de garantie, si tant est que celle-ci soit stipulée aux termes de l'acte de vente.
Pour autant, un tel transfert ne nous semble pas nécessaire, dans la mesure où la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur peut également être engagée par l'acquéreur sur la base d'un manquement par ce dernier à une obligation contractuelle, et ce au titre de sa qualité de « tiers intéressé », selon l'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 20061240.