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Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Le risque relatif à la prohibition des pactes sur successions futures. – La clause de tontine ne sera pas remise en cause sur le fondement de la nullité des pactes sur successions futures (C. civ., art. 722) 162 s'il est indiqué dans l'acquisition, à titre de clause aléatoire, que le premier mourant des acquéreurs sera considéré comme n'ayant jamais eu droit à la propriété de l'immeuble ; ses héritiers ne pourront prétendre à aucun droit sur ce bien 163 …
Maîtriser l'intérêt fiscal de la tontine
2022
– Limites du pacte tontinier. – En raison du faible montant de l'abattement prévu par l'article 754 A, alinéa 2 du Code général des impôts et de la fiscalité actuellement applicable entre personnes ni mariées ni pacsées, le coût de la transmission du bien acquis via une clause de tontine reste très élevé. Il peut alors être proposé d' insérer la clause de tontine dans les statuts d'une société qui se portera acquéreur du bien …
Maîtriser l'intérêt fiscal de la tontine
2022
– Régime fiscal. – Même si le bien acquis en tontine échappe civilement à la succession du premier défunt, des droits de mutation à titre gratuit seront dus à chaque décès : en application des dispositions du premier alinéa de l'article 754 A du Code général des impôts, les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine insérée dans un contrat d'acquisition en commun sont, au point de vue fiscal, réputés transmis, à titre gratuit, à chacun des bénéficiaires de l'accroissement. Il y aura donc application des droits de succession selon le régime de droit commun, c'est-à-dire d'après le lien …
Des hypothèses de prise en compte d'un droit de créance au sein du couple de plus en plus rares
2022
Les hypothèses de prise en compte d'une créance pour les dépenses engagées afin de financer l'acquisition indivise sur le fondement de l'article 815-13 du Code civil ont été régulièrement limitées par la Cour de cassation au cours des dernières années, que ce soit sur le fondement de la contribution aux charges du mariage pour des époux mariés en régime séparatiste ou sur celui de la contribution aux dépenses de la vie commune pour une acquisition réalisée par des concubins 154 ou des pacsés 155 . Nous renvoyons ici aux développements ci-après de la Commission « Famille » (V. infra , …
Les limites de la fixation des quotités d'acquisition et les pièges de la liquidation de l'indivision
2022
notamment en cas de financement pour partie au moyen d'un emprunt bancaire, avant de fixer des proportions d'acquisition sur la base d'une anticipation des années futures et des modalités de remboursement qui seront effectivement suivies, contrairement à ce qui avait été planifié au départ. En effet, ainsi qu'il est démontré dans l'article précité au moyen d'exemples chiffrés, lorsque la liquidation de l'indivision intervient avant remboursement complet du prêt et que les indivisaires n'ont pas procédé au remboursement conformément à leurs accords initiaux, la liquidation et le partage de …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
– Démembrement de propriété dans un cadre sociétaire : cas pratique. – Nous proposons ci-après un cas pratique à trois options permettant d'allier transmission optimisée et organisation de la détention. …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
– Les dangers du double usufruit. – Il est plus que jamais déconseillé d'utiliser la technique du « double usufruit » ou « double démembrement », afin de ne pas s'exposer au risque d'abus de droit (apport de la nue-propriété d'un immeuble à une société civile [notamment avec évaluation économique de l'usufruit] puis donation de la seule nue-propriété des parts pour diminuer, via une valorisation économique de l'usufruit, l'assiette de la …
Concubins non pacsés, démembrement de propriété et société
2022
– Application aux familles recomposées. – Cette stratégie trouverait également à s'appliquer de manière opportune pour les époux mariés en secondes noces, en présence d'enfants d'une première union. La fiscalité ne serait pas ici l'objectif du montage, mais il s'agirait surtout d'assurer au conjoint survivant la maîtrise des décisions au sein de la société (droits de vote majorés de l'usufruitier) et par voie de conséquence la jouissance certaine de l'immeuble …
Concubins non pacsés, démembrement de propriété et société
2022
– Le recours à la société en faveur du concubin non pacsé. – Dans une optique de maintien dans les lieux du partenaire non pacsé survivant (avec des droits de succession diminués), il pourra être opportun de recourir à une acquisition via une société, avec démembrement croisé des parts (afin de remédier à l'absence de droits légaux efficaces sur le logement au bénéfice du partenaire ou du concubin survivant). Il s'agit de permettre qu'au décès de l'un d'eux, le survivant puisse continuer à occuper le logement, sans ingérence des héritiers, et sans être soumis à une taxation dissuasive de 60 % …
Acquisition en démembrement de propriété : optimisation de la fiscalité
2022
– Un démembrement de propriété permettant une optimisation de la fiscalité de transmission du bien ainsi qu'une économie sur la plus-value latente du bien. – Le schéma du démembrement de propriété permettra en outre, effet ultime, une économie sur la plus-value latente potentielle du bien. En effet, en figeant la valeur de transmission, les nus-propriétaires ne seront soumis à l'imposition qu'au-delà de la valeur retenue lors de la transmission : toute prise de valeur du bien ne sera plus taxée aux droits de succession (notamment en cas de travaux sur le bien réalisés par l'usufruitier de son …