Concubins non pacsés, démembrement de propriété et société

– Le recours à la société en faveur du concubin non pacsé. – Dans une optique de maintien dans les lieux du partenaire non pacsé survivant (avec des droits de succession diminués), il pourra être opportun de recourir à une acquisition via une société, avec démembrement croisé des parts (afin de remédier à l'absence de droits légaux efficaces sur le logement au bénéfice du partenaire ou du concubin survivant). Il s'agit de permettre qu'au décès de l'un d'eux, le survivant puisse continuer à occuper le logement, sans ingérence des héritiers, et sans être soumis à une taxation dissuasive de 60 % (taux applicable en cas de transmission entre concubins non pacsés conformément à l'article 677 du Code général des impôts, tableau III)¹²².

Les concubins constituent une société civile immobilière qui procède à l'acquisition du logement de la famille. Le démembrement croisé, intervenant postérieurement à l'immatriculation de la société aux termes d'un acte d'échange (le démembrement ab initio des parts sociales étant impossible), portera sur les droits sociaux et non directement sur le bien acquis. Le capital de la société sera in fine réparti entre eux de façon à ce que l'un détienne la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit (et inversement pour l'autre).

– Schéma. – Le schéma ci-après récapitule le processus décrit ci-dessus (constitution d'une société puis échange pour obtenir un démembrement croisé des parts sociales), puis ce qu'il se passera au décès de chacun.

– Clause d'échange de parts de société en démembrement. – Nous proposons ci-après une clause d'un acte d'échange de parts de société en démembrement (aux termes duquel les associés se cèdent réciproquement l'usufruit de leurs parts respectives).

Au décès de l'un, l'autre aura la pleine propriété de la moitié des parts qui était détenue par le défunt en usufruit et conservera l'usufruit sur l'autre moitié des parts (la nue-propriété étant transmise aux héritiers du premier défunt), ce qui lui conférera la pleine jouissance de l'immeuble social (ou plus exactement la totalité des droits de vote donnant droit statutairement à la jouissance de l'immeuble ou le bénéfice d'une décision ante mortem ayant prévu cette jouissance gratuite).

• Le survivant pourra donc continuer à occuper le logement (en prévoyant par une délibération de la collectivité des associés que le bien acquis constituera la résidence principale ou secondaire, sans paiement de loyer, des associés fondateurs et/ou du survivant d'eux)¹²³.

• Et il sera plein propriétaire de la moitié des parts sans fiscalité par la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété (conformément à l'article 1133 du Code général des impôts).

Pour permettre à l'usufruitier de disposer de droits de vote majorés, lui assurant ainsi la maîtrise des décisions au sein de la société, il conviendra impérativement de prévoir dans le pacte social une clause dérogeant aux règles des droits de vote de parts sociales démembrées (C. civ., art. 1844)¹²⁴.

– Application aux familles recomposées. – Cette stratégie trouverait également à s'appliquer de manière opportune pour les époux mariés en secondes noces, en présence d'enfants d'une première union. La fiscalité ne serait pas ici l'objectif du montage, mais il s'agirait surtout d'assurer au conjoint survivant la maîtrise des décisions au sein de la société (droits de vote majorés de l'usufruitier) et par voie de conséquence la jouissance certaine de l'immeuble social.