– Un démembrement
ab initio
avantageux à un double titre. – Ainsi que démontré de façon chiffrée dans le cas pratique ci-dessus, une acquisition en démembrement de propriété permet de diminuer la fiscalité à supporter dans le cadre de la transmission du bien immobilier. La méthode d'acquisition en démembrement de propriété ab initio a ainsi un double avantage :
1) si, dans les deux hypothèses (donation de la nue-propriété ou acquisition par les enfants de la nue-propriété au moyen d'une donation de somme d'argent), la taxation n'interviendra que sur la valeur de la nue-propriété ainsi donnée/acquise, la méthode d'évaluation de cette nue-propriété sera différente. En cas de donation, elle aura lieu sur la base du barème prévu par l'article 669 du Code général des impôts, sans tenir compte du taux de rentabilité du bien ou de l'espérance de vie différente d'un homme ou d'une femme. Cette évaluation sera donc décorrélée de la réalité économique et entraînera une surévaluation de la nue-propriété. En revanche, en cas d'acquisition
ab initio
en démembrement, il sera possible de valoriser économiquement le démembrement, ce qui permettra de diminuer l'assiette d'imposition de l'opération ;
2) en outre, une donation de somme d'argent (plutôt que celle d'un bien immobilier) permet de bénéficier dans certaines hypothèses d'un abattement supplémentaire
111. Le coût d'une donation de somme d'argent (permettant l'acquisition en démembrement ab initio) sera donc moins élevé que celui d'une donation de bien immobilier, d'autant plus que la taxe liée à la publicité foncière ne sera pas applicable (ainsi qu'avec des émoluments plus avantageux pour le client)112.