Nous baserons nos développements sur les données du cas pratique suivant : « Acquisition avec clause d'accroissement ».
Maîtriser l'intérêt fiscal de la tontine
Maîtriser l'intérêt fiscal de la tontine
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
Deux concubins non pacsés souhaitent se porter acquéreurs de leur résidence principale, d'une valeur de 500 000 €. Ils n'ont pas d'enfants (ou ne désirent pas que le bien leur soit transmis en cas de décès). Ils souhaitent que le bien revienne au survivant d'entre eux.
Solution 1 : le testament.
= Désignation par testament du coïndivisaire comme légataire universel (ou légataire particulier du bien immobilier concerné).
Problème : le coût de la transmission, avec une taxation à 60 % sur la part transmise (supposée ici de la moitié).
Coût de la transmission = [(500 000,00 / 2) – 1 594] × 60 % = 149 044 €.
Solution 2 : le pacte tontinier.
– Régime fiscal. – Même si le bien acquis en tontine échappe civilement à la succession du premier défunt, des droits de mutation à titre gratuit seront dus à chaque décès : en application des dispositions du premier alinéa de l'article 754 A du Code général des impôts, les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine insérée dans un contrat d'acquisition en commun sont, au point de vue fiscal, réputés transmis, à titre gratuit, à chacun des bénéficiaires de l'accroissement. Il y aura donc application des droits de succession selon le régime de droit commun, c'est-à-dire d'après le lien de parenté entre le défunt et le ou les bénéficiaires de la clause et sur la valeur de la part transmise à chacun d'eux.
Exception : pour les immeubles affectés à l'habitation principale commune d'une valeur inférieure à 76 000 € au moment du premier décès, la part transmise au survivant est passible des seuls droits de vente d'immeuble (soit 5,80 %, en vertu de l'article 754 A, alinéa 2 du Code général des impôts, sans condition de validité liée au lien de parenté).
– Limites du pacte tontinier. – En raison du faible montant de l'abattement prévu par l'article 754 A, alinéa 2 du Code général des impôts et de la fiscalité actuellement applicable entre personnes ni mariées ni pacsées, le coût de la transmission du bien acquis via une clause de tontine reste très élevé. Il peut alors être proposé d'insérer la clause de tontine dans les statuts d'une société qui se portera acquéreur du bien immobilier.