- notamment en cas de financement pour partie au moyen d'un emprunt bancaire, avant de fixer des proportions d'acquisition sur la base d'une anticipation des années futures et des modalités de remboursement qui seront effectivement suivies, contrairement à ce qui avait été planifié au départ.
- En effet, ainsi qu'il est démontré dans l'article précité au moyen d'exemples chiffrés, lorsque la liquidation de l'indivision intervient avant remboursement complet du prêt et que les indivisaires n'ont pas procédé au remboursement conformément à leurs accords initiaux, la liquidation et le partage de l'actif conduisent (en présence d'une plus-value) à sur-avantager celui qui a financé la plus grande partie du prix150 151. Il nous appartient donc d'être vigilants et de remplir notre devoir d'information et d'anticipation du contentieux en attirant l'attention de nos clients sur ces conséquences lors de la détermination et du calcul des proportions d'acquisition ;
- à ne pas prévoir simultanément une reprise des apports au nominal lors de la liquidation de l'indivision152 ;
- à éviter de porter, lors de la liquidation de l'indivision, le solde du prêt au passif du compte général de l'indivision (qui ne doit comprendre que les soldes de comptes individuels en faveur d'un indivisaire)153.
– Les limites de la fixation des quotités d'acquisition et les pièges de la liquidation de l'indivision. – La pratique courante conduit à fixer dans l'acte d'acquisition les quotités de propriété en considération de la participation de chacun dans le financement du bien. Il conviendra à cet égard d'être attentifs149 :
Ingénierie notariale et fixation des quotités d'acquisition
En cas d'acquisition indivise, il est essentiel d'exercer pleinement notre rôle de conseil et d'anticipation auprès de nos clients, en prenant le temps de comprendre leurs souhaits respectifs et de les avertir sur les implications des choix effectués.