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La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse unilatérale de vente en la forme authentique
2022
– Promesse unilatérale et non-respect de l'engagement du promettant. – Àtravers la signature d'une promesse unilatérale de vente, une seule des deux parties s'est définitivement engagée 726 . Il s'agit bien évidemment du promettant, qui ne peut rétracter sa promesse pendant la durée pour laquelle elle a été convenue. C'est ainsi que l'engagement pris par le promettant de vendre l'immeuble est ferme et définitif dès la signature de la promesse, simplement conditionné par la levée de l'option consentie au bénéficiaire dans les conditions 727 de la promesse. L'engagement du promettant ne peut …
Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– Force obligatoire et contenu obligationnel du contrat. – De la même manière qu'est classiquement opérée la distinction entre responsabilité contractuelle et responsabilité extracontractuelle 710 , il est d'usage d'attribuer au principe de force obligatoire du contrat les sanctions applicables lorsque le contrat n'est pas respecté. Par suite de la formation du contrat de vente, les parties se trouveraient engagées et responsables en cas d'inexécution. Ce serait une conséquence de la combinaison des principes de liberté contractuelle et de force obligatoire des contrats. Les parties, libres …
Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– L'authenticité, condition nécessaire d'une efficacité intégrale. – Les caractéristiques propres à l'authenticité ont été rappelées, qui permettent de constater combien les parties ont été en mesure de s'engager de manière éclairée. Àtravers l'acte authentique qu'il reçoit et les explications apportées aux parties, le notaire exécute son devoir de conseil à leur égard et prend l'engagement d'une efficacité pleine et entière de son acte. Il en répondra par une responsabilité importante. La formation du contrat de vente, reportée à la date de signature de l'acte écrit, ici authentique, peut …
Une vente « convertie » en promesse de vente ?
2022
– Une vente nulle pouvant laisser place à une promesse de vente valable. – La théorie de la conversion par réduction pourrait-elle être appliquée à l'hypothèse d'une vente immobilière, désormais solennelle, mais nulle en raison justement d'un défaut d'authenticité de l'acte la constatant ? L'acte sous signature privée contenant « vente immobilière » pourrait-il dans ce cadre dégénérer en promesse de vente immobilière …
L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– Le formalisme et le notariat. – Le formalisme est inhérent à la fonction notariale, à sa mission même. Les notaires poursuivent ainsi inlassablement l'objectif d'un consentement éclairé des parties aux conventions qu'ils sont appelés à recevoir, usant du formalisme pour insister sur l'importance de celles-ci (on pourrait parler d'un formalisme d'information) 657 , en conserver la preuve (formalisme aux fins de preuve) ou pour en assurer l'opposabilité aux tiers ou à l'administration (formalisme aux fins d'opposabilité) 658 . C'est ainsi qu'un illustre auteur et notaire remarquait que « sous …
L'exigence d'un écrit
2022
– Le formalisme, outil de protection de la liberté des conventions. – En apparence, l'introduction d'un formalisme nouveau reportant la formation du contrat de vente d'immeuble à la signature d'un acte écrit, qui plus est authentique 624 , peut apparaître attentatoire au principe de liberté des conventions rappelé par le Code civil sous son article 1102 625 . Toutefois, à bien y regarder, et en ce qu'il a vocation à garantir un consentement éclairé des parties et un report à cette date seulement des effets induits par la formation du contrat de vente d'immeuble, ce formalisme nous semble de …
Illustrations
2022
– Le cas de la promesse d'une durée de plus de dix-huit mois. – Le Code de la construction et de l'habitation impose désormais que la promesse de vente consentie par une personne physique soit conclue par acte authentique si sa durée dépasse dix-huit mois 615 . La nullité encourue est relative, de sorte que seul le promettant peut l'invoquer 616 . Il s'agit d'une illustration récente 617 du recours à l'acte authentique pour protéger les contractants. Son insertion sous le titre « Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers » ne laisse pas de doute sur les objectifs …
Notion de contrat solennel
2022
– Objectifs. – Le fondement même de la solennité attachée à certains actes réside dans la nécessité de protéger l'ordre public de direction ou l'une des parties à l'acte (ordre public de protection). Les actes concernés sont considérés à ce point graves ou engageants, pour les parties elles-mêmes ou des tiers à l'acte 603 , qu'un écrit 604 , le cas échéant authentique, apparaît …
Le formalisme aux fins de preuve
2022
– Opposition entre formes ad solemnitatem et ad probationem . – Le principe du consensualisme est dans ce cas écarté, non pas pour la validité du contrat, mais pour en apporter la preuve. La forme n'est pas exigée ad solemnitatem mais ad probationem 581 . Il s'agit d'une atténuation au principe du consensualisme dans les rapports entre les …
Les sanctions de l'inexécution du contrat
2022
– Possibilité d'une exécution en nature ? – L'ordonnance du 10 février 2016 est venue formuler le principe de l'exécution en nature des obligations. Cette exécution en nature pourrait consister, dans notre cas, en une injonction de faire (de signer l'acte contenant promesse de vente ou vente), le cas échéant sous astreinte, ou en une constatation judiciaire d'un acte juridique 556 . L'exécution en nature nécessite que soient réunies trois conditions pour être valablement mise en œuvre : la mise en demeure préalable, la bonne foi du créancier et l'absence de disproportion manifeste entre le …