Une vente « convertie » en promesse de vente ?

– Position du problème. – L'application des principes proposés ci-dessus, en ce qu'ils instaureraient une solennité nouvelle en matière de vente immobilière, emporterait une conséquence à la fois simple et radicale : à défaut d'avoir signé un acte authentique, les parties ne peuvent se trouver engagées dans le cadre d'un contrat de vente immobilière. Le contrat de vente serait en effet entaché d'une nullité⁶⁸⁴ empêchant l'acte de produire les effets initialement recherchés. Néanmoins, et en pratique, la signature de ventes sous signature privée reste courante, notamment dans les locaux de nombreuses agences immobilières. Ne pas accorder à ces actes la moindre efficacité nous semblerait dépasser l'objectif de sécurité juridique recherché. Cette problématique renvoie finalement à la qualification de contrat pour ces actes sous signature privée. On sait en effet⁶⁸⁵ que la qualification de contrat nécessite que soient réunis deux critères cumulatifs : d'une part, la présence d'un accord de volontés entre des parties et, d'autre part, des effets de droit dont le respect est assuré par l'existence d'une force juridique obligatoire⁶⁸⁶. Partant, ne pas accorder aux « actes de vente » passés sous signature privée la moindre force juridique obligatoire reviendrait à leur renier la qualification de contrat. Il ne paraît pas plus raisonnable de refuser à ces actes des effets de droit pourvus d'une certaine force juridique obligatoire. En tant que principal outil d'échange entre les hommes, il est de l'intérêt de l'ordre juridique tout entier de conférer à ces contrats un effet de droit⁶⁸⁷.

– Application de la théorie de la « conversion par réduction ». – La proposition consistant à considérer toute vente immobilière ne respectant pas la solennité de l'acte authentique comme nulle renvoie mécaniquement à la théorie des nullités. Àtravers celle-ci, et de longue date, s'est posée la question du devenir des actes nuls. Doit-on conclure à leur complet anéantissement ou serait-il possible, au contraire, d'y attacher des effets de droit, bien évidemment dégradés par rapport à l'acte frappé de nullité ? D'origine germanique⁶⁸⁸, et non expressément énoncée en droit français⁶⁸⁹, la théorie de la « conversion par réduction » se propose de traiter ces situations. Il s'agit du « processus consistant à faire produire à un acte juridique nul des effets attachés à un autre acte de valeur moindre, dès lors que l'acte nul répond à toutes les conditions posées à la validité de celui dont il doit endosser la qualification »⁶⁹⁰. Il s'agirait, dès lors, d'accorder au contrat de vente immobilière prenant la forme d'un acte sous signature privée, non pas la qualification de contrat de vente, mais la qualification et les effets d'un contrat de rang inférieur. Cette conversion ou mutation emporterait en effet le passage d'une forme majeure à une forme mineure ⁶⁹¹ ou, dit autrement, conduirait à accorder au contrat signé entre les parties une force obligatoire dégradée.

– L'exemple du testament authentique. – Par opposition avec la discrétion même de ce concept dans les textes en droit français, la théorie de la conversion par réduction comporte plusieurs applications célèbres en jurisprudence. Il en va ainsi du testament authentique dont l'irrégularité a entraîné la nullité. C'est le cas du testament authentique annulé pour non-respect des dispositions des articles 971 à 975 du Code civil, en ce que les témoins n'avaient assisté qu'à la signature de l'acte, et non à la dictée⁶⁹². Il en est de même du testament authentique annulé en raison de l'absence des deux témoins prescrits par l'article 971 du Code civil, remplacés par un second notaire⁶⁹³. Dans l'un et l'autre cas, le testament, annulé en tant que testament authentique, a été requalifié en testament international⁶⁹⁴. Ces décisions ont été l'occasion de rappeler que la théorie de la conversion par réduction semble limitée aux vices de forme et ne peut ainsi couvrir ou rattraper des vices de fond. Car, en effet, « il faut admettre que l'acte initial nul sur le plan formel ne subit avec succès la conversion que s'il s'appuie sur une volonté saine »⁶⁹⁵.

– L'exemple de la convention d'hypothèque conventionnelle. – L'hypothèque conventionnelle est un autre exemple dont nous pouvons nous inspirer. Des juges du fond, approuvés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation⁶⁹⁶, ont en effet décidé d'appliquer la théorie de la conversion par réduction à une convention d'hypothèque annulée pour vice de forme⁶⁹⁷, en considérant que celle-ci laissait place à une promesse d'hypothèque liant le constituant, devenu promettant, au créancier bénéficiaire de la garantie. L'acte frappé de nullité renaît ainsi de ses cendres pour redonner vie à « un acte inférieur, la promesse d'hypothèque », le créancier « qui entendait se faire concéder un droit réel accessoire » voyant « en définitive, son droit dégénérer en un droit personnel trouvant sa source dans une promesse d'hypothèque »⁶⁹⁸.

– Une vente nulle pouvant laisser place à une promesse de vente valable. – La théorie de la conversion par réduction pourrait-elle être appliquée à l'hypothèse d'une vente immobilière, désormais solennelle, mais nulle en raison justement d'un défaut d'authenticité de l'acte la constatant ? L'acte sous signature privée contenant « vente immobilière » pourrait-il dans ce cadre dégénérer en promesse de vente immobilière ?

Il convient tout d'abord de relever que la théorie de la conversion par réduction ne connaît pas de consécration législative⁶⁹⁹. Il s'agit d'une création doctrinale, reprise par les magistrats désireux de reconnaître une efficacité, même dégradée, à certains actes frappés de nullité pour vice de forme. La sécurité juridique qui sous-tend notre proposition appelle donc la mise en place de dispositions prévoyant expressément cette situation. Il conviendrait ainsi que la conséquence attachée au défaut d'authenticité soit expressément prévue par les textes, sans attendre l'intervention des magistrats.

Par ailleurs, l'exemple pris de la promesse d'hypothèque donne l'inspiration de ce que pourrait être cet acte dégradé. Il est de jurisprudence constante que la promesse d'hypothèque, constitutive d'une simple obligation de faire, n'entraîne donc pas constitution de l'hypothèque et n'est donc pas soumise aux règles de forme de ce contrat. Elle peut donc être conclue sous signature privée⁷⁰⁰, et ne peut se résoudre en cas de non-respect qu'en une obligation de payer des dommages et intérêts⁷⁰¹. Une certaine autonomie est même reconnue à la promesse d'hypothèque à l'égard de la convention d'hypothèque conventionnelle, l'annulation de la seconde n'entraînant pas mécaniquement l'annulation de la première⁷⁰².

C'est ainsi que, sur le modèle de la promesse d'hypothèque, la solution pourrait être de considérer la « vente immobilière » sous signature privée comme une simple promesse de vente ne valant pas vente, dont la sanction ne pourrait être l'exécution forcée mais serait une demande de versement de dommages et intérêts. Dépourvu de la faculté de demander l'exécution forcée en nature, cet avant-contrat serait ainsi doté d'un effet obligatoire atténué ⁷⁰³, sans être dépourvu pour autant de toute force obligatoire. Un détournement de l'expression de Vincent Brémond, parlant des liens entre l'hypothèque et la promesse d'hypothèque, nous amène à dire que la force obligatoire atténuée de la promesse de vente sous signature privée doit être éprouvée à l'aune de son exécution par équivalent, consistant en l'attribution de dommages et intérêts⁷⁰⁴.