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Trois points d'attention
2025
– Évaluation de la dette de restitution du quasi-usufruitier. – Le dernier point d'attention est plus technique. L'évaluation de la créance de restitution obéit à la règle du nominalisme monétaire (C. civ., art. 1895), lorsque le quasi-usufruit est légal et s'exerce à titre naturel (C. civ., art. 587). Il est néanmoins possible de prévoir par convention une réévaluation de la dette pour se prémunir de la dépréciation monétaire de deux manières …
Trois points d'attention
2025
– Mode d'emploi pour sortir d'une ancienne convention de quasi-usufruit devenue douteuse. – Nous sommes nombreux à avoir signé des actes de donation comprenant ab initio une convention de quasi-usufruit applicable en cas de cession, en accord avec les préconisations de la doctrine et de la jurisprudence d'alors. S'il est possible de changer la pratique à l'avenir, il est en revanche bien plus complexe de revenir sur des actes de donation ou de convention déjà établis. La question est néanmoins suffisamment grave pour qu'elle soit envisagée sérieusement, malgré l'inconfort que cela procure au …
Les intérêts de la convention
2025
– Pour un équilibre : convention d'usufruit et de quasi-usufruit. – La pratique notariale doit trouver un équilibre entre le confort de l'usufruitier et la protection du nu-propriétaire, dans le but d'obtenir une vraie harmonie. La généralisation de la convention de quasi-usufruit attribuant sans discernement tous les pouvoirs à l'usufruitier doit à notre sens être nuancée. Comme le relève très justement Catherine Orlhac, alors directrice de l'AUREP : « C'est malheureusement la pratique qui, par des automatismes souvent trop rapides, vient limiter, voire supprimer la protection [du …
La convention de démembrement
2025
– Plan. – Nous ne reviendrons pas sur les questions de rédaction de la convention de quasi-usufruit, qui ont déjà été étudiées de manière approfondie notamment lors du 118 e Congrès des notaires de France présidé par M e Thierry Delesalle. Nous soulèverons juste plusieurs questions d'actualité de nature à modifier notre pratique notariale, nous conduisant à élargir le périmètre de nos conventions pour en faire de véritables pactes de démembrement. Un bref rappel des intérêts de la convention (Sous-section I) servira de préalable à une réflexion autour de trois points d'attention d'actualité …
Risques et prévention des risques
2025
– Quasi-usufruit et famille recomposée. – En réservant l'usufruit légal aux seules familles avec enfant commun (C. civ., art. 757), le législateur a manifesté une méfiance à l'égard du démembrement de propriété appliqué aux recompositions familiales. La pratique notariale, il faut en témoigner, est tout autre : elle s'empresse de conseiller une libéralité à cause de mort à titre universel en usufruit pour éviter la fuite du quart des biens (parfois beaucoup plus en présence de donations antérieures) au profit d'une parenté non issue du défunt. Elle transige ainsi entre les espérances du futur …
Étendue
2025
– Le quasi-usufruit conventionnel. – Le droit peut s'étendre volontairement à des biens non consomptibles par nature, mais à condition d'être fongibles. Son domaine n'est donc pas illimité. Pour que le nu-propriétaire à terme puisse reconstituer l'état du patrimoine en nature, il est indispensable que les actifs soient fongibles. On écartera bien entendu le quasi-usufruit conventionnel à l'égard des biens immobiliers et l'on hésitera à l'appliquer aux titres sociaux, notamment aux parts de société de personnes qui ne nous paraissent ni consomptibles, ni …
Actifs financiers
2025
– Sort des actifs financiers au décès du titulaire. Classification. – Le tableau synthétique ci-après reprend le sort au décès du titulaire, des différentes classes d'actifs. …
Le report sur un nouveau bien immobilier
2025
– Une précaution simple. – La présomption fiscale de fictivité de l'article 751 du Code général des impôts invite le notaire rédacteur à une série de précautions. Ce texte énonce un principe simple rendant inopérant d'un point de vue fiscal le démembrement, à moins que celui-ci ne résulte initialement 1) d'un acte effectué à titre gratuit ; 2) réalisé plus de trois mois avant le décès ; 3) constaté par acte authentique ; 4) et comprenant une valorisation soumise à l'article 669 du Code général des impôts. L'acte de vente devra prévoir la possibilité du remploi, tandis que l'acte d'achat devra …
Pouvoirs de gestion
2025
– Pouvoirs aux assemblées générales. – Lorsque le bien est en copropriété, la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965, en son article 23, prévoit la représentation des droits démembrés par un mandataire commun. Par exception aux principes directeurs, à défaut d'accord, le nu-propriétaire unique est le mandataire et, en présence de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. Là encore la loi s'efface devant les clauses pouvant figurer au règlement de copropriété ou dans l'acte constitutif du …
Pouvoirs de gestion
2025
– Conclusion des baux. – L'une des questions les plus courantes est relative à la conclusion et au renouvellement des baux. Il convient de distinguer les baux selon leur nature et leur durée, conformément à l'article 595 du Code civil. Ceux d'habitation peuvent être passés par l'usufruitier seul. Néanmoins, le bail conclu pour une durée supérieure à neuf années ne sera pas opposable au preneur en cas de cessation de l'usufruit que pour le temps restant à courir. S'agissant du bail commercial ou rural, il doit être passé par l'usufruitier et le nu-propriétaire, sous peine de nullité. La …