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Les intérêts de la mise en place du droit réel de jouissance spéciale pour le foisonnement
2018
– Intérêts pour le propriétaire. – Le propriétaire consentant un droit réel de jouissance spéciale sur un emplacement de parking tout en continuant à l'utiliser à temps partiel accomplit la volonté première de tout bon gestionnaire : valoriser au mieux son bien. En percevant en une seule fois l'intégralité du prix correspondant à l'abandon partiel de jouissance 1497948821634 , il écarte au surplus le risque d'impayé assumé par un bailleur …
De quelques rappels généraux
2018
– Un nouveau droit pour de multiples usages. – Le caractère réel du droit de jouissance spéciale constitue une alternative judicieuse à la multiplicité des droits de propriété individuels. Son objet peut en effet être une activité civile, commerciale, agricole ou industrielle 1497882684584 . L'inventivité des praticiens permet d'imaginer de nombreuses applications en matière immobilière 1497948944484 . Par exemple, pour compléter les prestations de services facilitant la mise à disposition de bureaux, la conclusion d'un droit réel de jouissance spéciale permettrait également d'encadrer …
Le foisonnement du stationnement, une application concrète pour le droit réel de jouissance spéciale
2018
– La rencontre du troisième type. – Quel rapport existe-t-il entre le foisonnement du stationnement et le droit réel de jouissance spéciale ? Deux mots : jouissance spéciale, car il est effectivement très spécial de conférer une jouissance partagée sur un bien immobilier. Néanmoins, dans le cas du stationnement, ces deux notions semblaient faites pour se …
Les principes de la mise à disposition
2018
– La mise à disposition au profit d'une société. – L'enjeu d'une convention de foisonnement conclue au profit d'une société est la qualification du contrat en bail commercial ou en simple contrat de louage. Sauf volonté commune des parties, les dispositions du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas, les emplacements de stationnement n'étant pas des immeubles au sens de bâtiments construits 1497871973902 . Ils ne constituent pas non plus des locaux accessoires, le local principal étant en principe la propriété du …
Un régime dérogatoire pour la résidence principale
2018
– L'exception au principe. – Par exception, la mise à disposition de la résidence principale ne nécessite aucune autorisation (CCH, art. L. 631-7-1, A) 1494662144796 . La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur ou son conjoint ou une personne à charge 1494662667404 . En cas de contestation de la mairie, le ministère public est chargé de prouver le caractère secondaire de la résidence louée, en se basant exclusivement sur le temps d'occupation annuel par le …
Les tiers-lieux de travail
2018
– Quel régime juridique ? – Les contrats de location classiques sont inadaptés pour des professionnels à la recherche de souplesse d'utilisation. Les baux précaires ou dérogatoires de courte durée ne sont pas plus satisfaisants, l'engagement du locataire étant continu quand son objectif n'est de payer que la durée réellement « consommée ». Ne pouvant satisfaire cette demande par un contrat de location, le propriétaire se mue en prestataire de …
Le maintien des rapports entre le bailleur et le locataire
2018
– Le débiteur du loyer. – Le bailleur ne connaît en principe que le locataire principal, répondant seul des manquements au bail de sous-location. La seule porosité pouvant naître entre le bail principal et la sous-location provient de la fixation du second loyer. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur est en droit d'exiger une augmentation du loyer principal (C. com., art. L. 145-31, al. 3). La comparaison du prix au mètre carré de surface louée est retenue pour l'ajustement du loyer principal. Le versement d'un pas-de-porte par le …
Les conditions de validité de la sous-location
2018
– Autorisation et participation du bailleur à l'acte de sous-location commerciale. – La sous-location commerciale requiert l'autorisation du bailleur aux termes d'une clause du bail principal ou a posteriori , de façon expresse ou tacite (C. com., art. L. 145-31, al. 1 et 4). Il est préférable de solliciter une approbation écrite du bailleur afin d'éviter les aléas liés à l'absence d'agrément tacite 1495460463260 . L'autorisation du bailleur est discrétionnaire. En cas de refus, les tribunaux ne sont pas compétents pour autoriser la sous-location ou juger des motifs …
Les sanctions d'une sous-location irrégulière
2018
– Pas de résolution contractuelle. – La clause résolutoire sanctionnant la cession du bail contractuellement proscrite est réputée non écrite 1501582514155 . Ainsi, la résiliation du bail pour infraction à une interdiction de sous-louer et le versement de dommages et intérêts au propriétaire sont soumis à l'appréciation souveraine des juges du …
La définition et le régime de la sous-location
2018
– Un encadrement légal et une liberté conventionnelle. – La sous-location est le contrat par lequel un locataire donne en location tout ou partie de son logement 1501341619601 . Elle nécessite l'autorisation discrétionnaire du bailleur. En pratique, il convient de justifier de cette autorisation au sous-locataire par écrit, concomitamment à la fourniture de la copie du bail principal 1494315445363 . Deux rapports locatifs …