Le foisonnement du stationnement, une application concrète pour le droit réel de jouissance spéciale

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

– La rencontre du troisième type. – Quel rapport existe-t-il entre le foisonnement du stationnement et le droit réel de jouissance spéciale ? Deux mots : jouissance spéciale, car il est effectivement très spécial de conférer une jouissance partagée sur un bien immobilier. Néanmoins, dans le cas du stationnement, ces deux notions semblaient faites pour se rencontrer.

De quelques rappels généraux

– Un nouveau droit réel très commenté. – Les arrêts Maison de Poésie I et II ont inspiré de nombreux auteurs ^{1497875476079}. Cette abondance de littérature est légitime. En effet, ces deux décisions, exhumant les principes de l'arrêt Caquelard ^{1497881243378}, ont ouvert la voie aux libres conventions de jouissance et de démembrement. Ce droit réel sui generis, non perpétuel, s'inscrit parfaitement dans l'ère du temps, valorisant les usages d'un bien.

– Un nouveau droit pour de multiples usages. – Le caractère réel du droit de jouissance spéciale constitue une alternative judicieuse à la multiplicité des droits de propriété individuels. Son objet peut en effet être une activité civile, commerciale, agricole ou industrielle ^{1497882684584}. L'inventivité des praticiens permet d'imaginer de nombreuses applications en matière immobilière ^{1497948944484}. Par exemple, pour compléter les prestations de services facilitant la mise à disposition de bureaux, la conclusion d'un droit réel de jouissance spéciale permettrait également d'encadrer efficacement leur occupation séquencée. Ainsi, un bénéficiaire pourrait être autorisé à occuper un bureau tous les lundis, jour de fermeture de son propriétaire.

Les intérêts de la mise en place du droit réel de jouissance spéciale pour le foisonnement

– Intérêts pour le propriétaire. – Le propriétaire consentant un droit réel de jouissance spéciale sur un emplacement de parking tout en continuant à l'utiliser à temps partiel accomplit la volonté première de tout bon gestionnaire : valoriser au mieux son bien. En percevant en une seule fois l'intégralité du prix correspondant à l'abandon partiel de jouissance ^{1497948821634}, il écarte au surplus le risque d'impayé assumé par un bailleur traditionnel.

– De nombreux intérêts pour le bénéficiaire. – Garantir l'usage des stationnements nécessaires à l'exercice d'une activité économique pendant une durée donnée est primordial dans certains secteurs. À ce titre, l'indication d'un terme pouvant aller jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans sécurise le bénéficiaire. En outre, le caractère réel de ce droit lui permet d'exploiter son objet directement ou indirectement, de le louer, de le céder et de le donner en garantie. Par exemple, le bénéficiaire d'un droit réel de jouissance sur un emplacement de stationnement a la faculté d'amortir comptablement cet investissement.

– Un accompagnement vers le partage des nouveaux usages. – Dans la promotion des nouveaux usages immobiliers, les constructeurs commencent à commercialiser des emplacements de stationnement à jouissance partagée. Un coût d'achat moindre suffira-t-il à changer les mentalités actuelles ? Il semble en toute hypothèse que les nouvelles façons de consommer finiront par convertir une majorité des usagers de l'immobilier.

Les modalités conventionnelles à définir pour sa bonne application

– La liberté, guide rédactionnel. – La convention conférant un droit réel de jouissance spéciale impose une rédaction sur-mesure. En matière de foisonnement du stationnement, la vigilance du rédacteur porte notamment sur les points suivants :

durée du contrat ;
répartition des frais d'entretien, charges diverses et taxes ;
sécurité des accès ;
possibilité de location ;
en copropriété : participation aux assemblées générales, répartition des charges appelées par le syndic.

L'imagination respectueuse de l'ordre public n'a finalement pour seule limite que sa traduction juridique.

Le droit réel de jouissance spéciale est-il urbano-compatible ?

– Une politique du stationnement à la baisse. – Pour limiter la place de la voiture en ville, les pouvoirs publics accentuent le développement des modes de transport propres et limitent l'offre de places de stationnement dans le parc privé. Les PLU permettent la baisse du nombre de stationnements des futurs bâtiments en fonction des dessertes existantes (V. n° ). Ils permettent également leur délocalisation sur des assiettes foncières voisines (C. urb., art. L. 151-33, al. 1). Par ailleurs, le titulaire d'une autorisation d'urbanisme peut satisfaire l'exigence de production de stationnements, soit en bénéficiant d'une concession à long terme dans un parc public ou privé, soit par l'acquisition de places à proximité de l'opération de construction. À noter qu'une aire de stationnement attribuée dans une telle concession ne peut pas l'être une seconde fois pour autoriser un nouveau projet (C. urb., art. L. 151-33, al. 2).

Le premier aspect retenant l'attention est le renvoi à la notion de concession dans un parc de stationnement. Le droit réel de jouissance spéciale satisfait-il cet impératif ? Une réponse ministérielle récente ^{1498995777622}concernant l'occupation du domaine public précise que : « Les aires de stationnement concédées doivent être réservées à l'usage exclusif du constructeur et leur attribution ne doit pas avoir un caractère précaire ». Le Conseil d'État a jugé qu'un engagement de location de quinze ans constitue une concession à long terme ^{1498996973887}. Ainsi, la titularité d'un droit réel excluant toute précarité correspond aux exigences administratives.

Ensuite, la notion d'usage exclusif peut être interprétée de deux façons. La plus restrictive correspond à un usage personnel et non concurrent. La seconde s'accommode d'un usage partagé dans le temps mais exclusif dans son exercice séquencé. Selon l'interprétation retenue lors de la délivrance du permis de construire, le droit réel consistera soit en une jouissance concédée intégralement à son bénéficiaire, soit en une jouissance séquencée. La même question se pose pour les concessions dans un parc privé.

Enfin, l'article L. 151-33, alinéa 3 du Code de l'urbanisme érige en principe que le stationnement concédé une première fois ne peut pas être pris en compte pour une nouvelle utilisation. Or, le droit réel de jouissance spéciale présente la particularité d'être utilisable de façon séquencée. Ainsi, son utilisation semble être en mesure de pallier les exigences de construction de stationnements pour des opérations dont les usages sont complémentaires (V. n° ). Une modification de texte pérennisant cette solution serait la bienvenue.