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Les bénéficiaires
2023
Ce régime est applicable aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts au jour de l’investissement et aux résidents monégasques. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’IS, ou d’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Il peut être réalisé en indivision mais ne peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, sauf en cas de décès de l’un des …
L’investissement dans le neuf : le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »
2023
– Historique. – Cécile Duflot, ministre du Logement, organise la succession du « régime Scellier » en mettant en place à compter du 1 er janvier 2013 un dispositif de soutien à la construction de logements neufs dans le secteur locatif intermédiaire. Le dispositif est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Le « régime Duflot » a été aménagé à compter du 1 er septembre 2014 par la ministre du Logement, Sylvia Pinel. La loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif à compter du 1 er janvier 2019 aux opérations de rénovation et d’amélioration dans les communes dont le …
Les régimes de défiscalisation
2023
– Étude limitée aux avantages actuels. – La réalisation d’investissements immobiliers locatifs est susceptible d’ouvrir droit à un avantage fiscal, soit sous la forme d’un amortissement réduisant le revenu foncier taxable, soit sous la forme d’une réduction d’impôt venant diminuer l’impôt dû par le contribuable. Seront examinés dans le détail les régimes actuellement applicables, même si d’anciens régimes peuvent encore produire des effets et nécessitent le respect d’engagements pris par l’investisseur. Deux types d’investissements sont susceptibles de bénéficier d’un régime fiscal de faveur …
L’imposition des revenus fonciers
2023
Le revenu net foncier est obtenu en déduisant des recettes brutes les charges supportées par le bailleur. Il en résultera soit un revenu net foncier qui sera imposable (Sous-section I), soit un déficit dont il convient de déterminer le sort fiscal (Sous-section II). …
Situations particulières
2023
– Indivision. – Lorsque le logement loué est en indivision, chacun des indivisaires a vocation aux produits tirés du bien indivis et participe aux charges des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision. Il s’en suit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part du revenu net total de l’indivision correspondant au montant de ses droits 335 . Les répartitions de revenus et de charges qui dérogeraient aux droits respectifs des indivisions seraient inopposables à l’administration fiscale 336 …
Généralités
2023
– Imposition des propriétaires. – Le redevable doit prendre en compte les revenus des logements dont il est propriétaire ainsi que ceux des membres de son foyer fiscal 333 . Les revenus fonciers peuvent être réalisés par le propriétaire personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ou indirectement par une société non soumise à l’IS, ayant pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier ou par l’intermédiaire d’un fonds de placement immobilier …
Un inconvénient à relativiser : l’absence de pérennité
2023
– Critiques de l’ULS. – La situation du locataire lors de l’extinction de l’usufruit fait, toutefois, encourir à l’ULS un reproche : l’absence de pérennité. De ce fait, certains considèrent que les logements concernés ne devraient pas être comptés dans les quotas fixés par la loi SRU, accusant le dispositif de relever « d’une stratégie risquée de contournement de la loi SRU, qui participe d’un processus de privatisation, d’élitisation et de désinstitutionnalisation du logement social » 330 …
Pour le bailleur social
2023
– Un outil de financement vertueux. – Les rendements locatifs du secteur social étant souvent trop faibles dans les zones tendues pour amortir le coût de revient d’immeubles de qualité sur une durée normale, l’ULS permet aux bailleurs sociaux d’équilibrer les opérations qu’ils entreprennent dans ces secteurs, sans dégrader la qualité des logements risquant de résulter d’une réduction des coûts de production. Le bailleur-usufruitier ne mobilise généralement pas ses fonds propres, l’emprunt contracté pour l’achat de l’usufruit devant, idéalement, être entièrement autofinancé par la perception …
L’incidence de l’usufruit locatif social sur les baux d’habitation
2023
L’existence d’un ULS produit des effets tant sur la conclusion (§ I) que sur l’expiration (§ II) des baux d’habitation consentis par l’usufruitier. …
La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
2023
– Durée. – Dès lors que la convention d’usufruit est passée au titre d’un logement social ou intermédiaire, elle doit avoir une durée minimale de quinze ans 314 , que certaines régions exigent 315 de fixer à dix-sept ans. …